Prêt immobilier : des pistes pour sécuriser l’accès à la propriété ?

Le groupe de travail sur la sécurisation de l’accès à la propriété, présidé par Michel Mouillart, propose trois mesures destinées à rassurer les accédants à la propriété en les aidant à faire face à des difficultés financières.

Le rapport de ce groupe de travail du Conseil National de l’Habitat (CNH) repose sur un constat simple : depuis une quinzaine d’années, l’accession à la propriété a connu un essor particulièrement important en France. De plus en plus de Français sont devenus propriétaires grâce à un environnement économique favorable.
Malheureusement, la dégradation du contexte économique rend ces propriétaires vulnérables, tout en décourageant ceux qui n’ont pas encore accédé à la propriété. Afin d’éviter un scénario noir comme le connaît actuellement l’immobilier américain ou espagnol, il est devenu primordial de sécuriser le parcours des accédants à la propriété, «sans pour autant les déresponsabiliser.»

Près d’un million d’accédants à la propriété, modestes, aidés par l’Etat (PTZ, PAS…) sont aujourd’hui potentiellement fragiles :

  • L’ assurance perte d’emploi est rarement souscrite.
  • L’allongement des durées d’emprunt fait que l’amortissement est faible, et avec la décote immobilière, le produit de la revente ne suffit pas toujours à rembourser le capital restant dû.

Outre le fait qu’il faille sécuriser les emprunteurs, il est aussi nécessaire de rassurer les prêteurs pour relancer la distribution de prêts immobiliers aux particuliers.
Et pour se faire que propose réellement le CNH ?

Un « fonds partenarial de soutien » (FPS) : une mesure temporaire pour faire face à la crise

Prendre en charge, de 2009 à 2011, les frais induits par un réaménagement de prêt immobilier pour les personnes au chômage : c’est ce que propose le CNH à travers la création du FPS.
Il s’agirait, de couper la poire en deux entre protection des emprunteurs et finances bancaires. En effet, en février, les banques se sont déjà engagées à ne pas pénaliser les emprunteurs qui ré-étalent leurs échéances. Le CNH souhaiterait qu’elles aillent plus loin en allégeant les intérêts des différés de remboursement demandés par les emprunteurs. En contrepartie de cette nouvelle concession demandée aux banques, le FPS avancerait l’argent nécessaire pour réaménager les prêts immobiliers jusqu’à ce que les emprunteurs recommencent à rembourser.

Attention, cette mesure serait réservée aux emprunteurs qui :

  • ne possèdent pas plusieurs biens immobiliers,
  • dont le capital restant dû dépasse les 50% de la valeur initiale du bien financé,
  • ne sont pas en situation d’impayé, de précontentieux ou de surendettement.

Où serait pris l’argent nécessaire au fonctionnement du FPS ? Une partie de ce fonds serait récupérée de l’ancien fonds de soutien aux prêt PAS et le reste serait financé par les grandes entreprises licenciant ou mettant en place des mesures de chômage partiel.

Si, les banques accordent déjà des modulations d’échéances sans modification du taux, la véritable nouveauté résiderait dans le fait de généraliser le différé d’amortissement et le report d’échéances en les rendant moins coûteux pour les emprunteurs et les banques.
Cette mesure représenterait une enveloppe de 150 à 250 millions d’euros et pourrait concerner 60 000 ménages qui éviteraient ainsi la vente forcée de leur bien. Il s’agit donc d’intervenir en amont.

Souscription obligatoire et amélioration de l’assurance chômage

Le maintien dans leur logement des accédants à la propriété doit devenir une priorité en ces temps de grande précarisation de l’emploi. C’est pourquoi, d’après le CNH, il faut améliorer et généraliser la souscription des assurances perte d’emploi (APE). Jusqu’à présent, l’APE semblait superflue du fait de la période de franchise et du délai de carence rendant le temps de déclenchement de l’indemnisation trop long. De plus, la baisse régulière du taux de chômage a convaincu les emprunteurs qu’elle n’était pas une priorité. Le faible niveau de souscription de cette assurance l’a donc rendue encore moins rentable : la mutualisation des risques restreinte à un petit échantillon, l’APE est devenue trop coûteuse.

D’après le rapport du CNH, il faudrait donc améliorer cette assurance en faisant en sorte qu'elle corresponde à un «report d’échéances - partiel ou total et sans pénalité – (…) accordé par les banques à tout emprunteur à jour de ses obligations et devant connaître une interruption temporaire et forcée d’activité». Pour inciter les banques à proposer des APE plus sécurisantes, le CNH propose d’encourager la recherche d’emploi par les emprunteurs au chômage qui bénéficie de l’APE. De cette manière, la prise en charge prolongée des échéances d’un prêt n’aura pas d’effets négatifs sur la recherche d’une nouvelle activité professionnelle.

Effet indésirable : comme l’obligation de souscrire une assurance chômage pourrait réfréner les Français désireux d’accéder à la propriété, le CNH propose d'intégrer le coût de cette assurance chômage aux intérêts d'emprunt donnant droit au crédit d'impôt sur les revenus. Cependant ce crédit d’impôt est plafonné à un certain montant d’intérêt (souvent facilement atteint) et ne concerne que les premières années de remboursement du crédit immobilier, le surcoût de l’assurance reviendra donc à la charge de l’emprunteur.

L’appel à une société de portage en dernier recours : le « filet de sécurité » pour les situations de chômage « plus lourdes »

Le CNH propose ici une mesure réservée à de longues périodes de chômage. Dans ces cas là, l’emprunteur pourrait devenir son propre locataire en payant un loyer inférieur au montant des mensualités de remboursement de ses prêts.

Pour se faire, l’accédant en difficulté signerait une promesse de vente au profit d’une société de portage pour une durée déterminée (maximum 3 ans) et pour un prix représentant au minimum 80 % du coût d’achat. L’emprunteur donnerait à bail son bien à la société de portage laquelle lui sous-louerait avec un plafond de loyer. En contrepartie, la société s’engagerait à régler les échéances de l’emprunteur auprès de la banque tout en conservant le ménage dans son logement.

A la fin de la période de portage, il pourrait y avoir alors deux cas de figure :

  • si le ménage ne reprend pas son parcours d’accession à la propriété : la société de portage rachète le logement dans les conditions initialement prévues, le ménage est libéré de ses obligations à l’égard de ses débiteurs ;
  • si le ménage reprend son parcours résidentiel après avoir recouvré de meilleures finances : s’il est à jour de ses quittances de loyer, la promesse unilatérale de vente est alors caduque.

Cette mesure pourrait permettre d’éviter l’effondrement du marché immobilier des bassins où l’emploi est sinistré. Cependant, pour qu'elle ne devienne pas dangereuse pour les emprunteurs (se retrouvant à payer un loyer pour un bien qu’ils avaient commencé à rembourser) il faut que cette disposition soit totalement réversible à la fin de la durée de portage.

Le groupe de travail du CNH souhaite aller au-delà de ces simples mesures en lançant une réflexion sur la maitrise des coûts des projets d’accession afin de sécuriser durablement l’accession à la propriété des ménages très modestes. Cette réflexion pourrait porter sur une «extension des formules permettant de séparer le coût du foncier de celui du bâti» (Pass-Foncier, bail emphytéotique) et un élargissement des «formules évolutives» permettant à des ménages très modestes d’acquérir des «maisons à transformer». Pour le moment, ce sont surtout des pistes de réflexion et nous suivrons, avec intérêt, leur évolution.

Mardi 2 juin 2009
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