Le point sur toutes les nouveautés en défiscalisation immobilière en 2009

Avec la loi de finances pour 2009, les nouveautés en matière de défiscalisation sont nombreuses : plafonnement des niches fiscales, modification des statuts LMP et LMNP, et dispositions fiscales plus avantageuses pour l’investissement locatif.

La loi Scellier : une nouvelle loi Robien

Elle vise à stimuler l'investissement locatif qui était en berne en 2008.
Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010, l'acquéreur d'un bien immobilier neuf destiné à la location bénéficiera d'une réduction d'impôt de 25% de son prix d'acquisition, dans la limite de 300000 euros. Du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2012, cette même réduction d'impôt sera de 20% du prix d'acquisition. Une réduction d’impôt qui sera étalée de manière linéaire : un montant de défiscalisation équivalent chaque année pendant 9 ans.

Durant toute l'année 2009, loi Scellier, loi Robien et loi Borloo coexisteront : il s’agira donc pour chaque investisseur de choisir lequel de ces trois régimes lui est le plus favorable. La différence majeure entre ceux-ci étant que la loi Scellier permet une défiscalisation sous forme de réduction d'impôt et non de diminution de revenu imposable. Une nouvelle loi qui s’avère donc plus profitable pour les contribuables ayant une tranche marginale d'imposition (TMI) faible.

Les conditions de l'investissement en loi Scellier sont strictes. Il faut s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans comme résidence principale. Cette location doit prendre effet dans l’année suivant la date d'achèvement de l'immeuble. Et la loyer demandé à son locataire doit respecter un certain plafond de loyer.

Les nouveautés fiscales pour la location meublée

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Pour bénéficier des avantages de ce statut, il faut maintenant cumuler trois conditions :

  • être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS),
  • générer un minimum de 23000 euros de recettes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) par an,
  • que ces recettes représentent au minimum 50% des revenus de l'investisseur.
    Cette réforme limite le nombre de bénéficiaires de ce statut. Un retour à l’essence même de ce statut fiscal privilégié destiné à ceux qui touchent une faible retraite (professions libérales…).

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Il s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement meublé destiné à la location, sans être inscrits au RCS et qui réalisent moins de 23000 euros de recettes locatives par an. Depuis le début de l’année, l'investisseur ne peut imputer ces déficits provenant de l'activité de location que sur les bénéfices provenant de cette même activité et non sur l’ensemble de ses activités industrielles et commerciales non professionnelles. Cependant, il peut désormais imputer ces déficits pendant 10 ans au lieu de 6. L’investisseur en statut LMNP peut aussi profiter d’une réduction d'impôt forfaitaire de 5% sur le prix de revient du logement imputable sur les impôts à payer dans la limite de 25000 euros et pour les biens immobiliers qui ont moins de 15 ans.

Régime BIC

Vent de changement sur le régime BIC. Les loueurs en meublés non professionnels sont désormais considérés comme des entreprises prestataires de services. Cette modifications induit deux changement :
un « micro-loueur » sous le statut BIC devra, à compter du 1^er janvier 2009, ne pas dépasser 32000 euros de recettes locatives par an et ne bénéficiera que d’un abattement passe de 50% sur son chiffre d’affaires contre 71% auparavant.

Le plafonnement des niches fiscales

Entré en vigueur le 1er janvier 2009, ce plafonnement concerne les impôts à payer en 2010 sur les revenus de 2009. Finis la défiscalisation à outrance des français fortunés. Le montant total des réductions ou crédits d'impôt est désormais limité à 25000 euros, plus 10% du revenu imposable du foyer fiscal. Ainsi un couple qui gagne 100000 euros pourra encore défiscaliser à hauteur de 35000 euros par an. Un plafonnement qui ne désavantage donc que les foyers aux très hauts revenus. Seuls les avantages fiscaux voulus, et non subis, sont prises en compte dans ce plafonnement. Ainsi, les avantages fiscaux issus du handicap ou du versement de dons par exemple, ne sont donc pas touchés mais plutôt ceux liés aux investissements qu'a réalisés le contribuable. Les lois Girardin et Malraux, antérieurement non plafonnées, sont modifiées. En loi Girardin, le plafond maximum de défiscalisation est fixé à 40000 euros/an ou 15% du revenu. Il est fixé à 100000 euros/an en ce qui concerne la loi Malraux.

Mardi 13 janvier 2009
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