La loi Scellier remet en selle l’immobilier neuf

Après une chute spectaculaire fin 2008, l’activité de la promotion immobilière retrouve le sourire. Conjugué à la baisse des taux de prêt immobilier, le nouveau dispositif de défiscalisation pour l’investissement locatif neuf - la loi Scellier- relance l’activité du BTP pour les mois à venir. Mais que change réellement ce nouveau régime de défiscalisation ?

Déjà lors du Salon de l’Immobilier fin mars, les professionnels de l’immobilier avaient relevé l'impact positif du dispositif fiscal Scellier sur les intentions d'achat. Même si le marché des biens neufs a connu de biens meilleures périodes, il semble que ce dispositif attire les investisseurs en mal de défiscalisation. Kaufman & Broad, Nexity et Bouygues Immobilier, les leaders de l’immobilier neuf en France, constatent tous un regain d’intérêt des Français pour l’investissement locatif depuis le début de l’année. Ainsi bureaux de vente et sites internet des promoteurs se seraient repeuplés après un fulgurant coup d’arrêt du marché au dernier trimestre de 2008. Chez Nexity, les ventes de logements neufs auraient progressé de 50% en janvier-février par rapport au dernier trimestre de l’année passée : la moitié de ces ventes auraient été conclues dans le cadre du régime Scellier. Une véritable bouffée d’oxygène pour le marché de l’investissement locatif qui avait particulièrement été touché par la crise. Concernant les résultats du premier trimestre 2009 de Kaufman & Broad, on peut lire : « Les réservations du mois de février 2009 sont soutenues par la baisse des taux d’intérêt et les mesures gouvernementales (prêt à taux zéro, dispositif Scellier). »

Dispositif Scellier : vraiment du nouveau ?

Il parait alors important de s’interroger sur ce dispositif Scellier : qu’apporte-t-il de réellement nouveau ? En résumé, la loi Scellier correspond à une réduction d’impôt de l’ordre de 25% (en 2009 et en 2010 et 20% en 2011 et en 2012) du montant investi répartie sur 9 ans de manière linéaire1. Un avantage qui peut être prolongé de 6 ans et majoré d’une réduction d’impôt supplémentaire de 12% s’il est éligible au Scellier-social : le propriétaire doit alors respecter certains plafonds de loyer et de ressources du locataire et mettre en location le logement acheté pendant plus de neuf ans. Le volet social du régime Scellier permet donc une réduction globale de 37% du coût d’investissement du logement sur 15 ans.

Dans les faits la défiscalisation Scellier ne fait pas gagner beaucoup plus d’argent que les régimes Robien ou Borloo mais ce qui fait son attrait c’est sa simplicité et sa portée: le dispositif Scellier n’est pas un avantage uniquement réservé à ceux qui se situent dans des tranches d’imposition marginale élevées. Comme il s’agit d’une réduction d’impôt et non d’une diminution de revenu imposable : le degré d’imposition ne change rien, on y gagne autant.

Autre nouveauté rassurante, le dispositif Scellier ne s’applique pas à la zone C. Ce qui signifie que des promoteurs peu consciencieux ne pourront plus vendre des appartements dans des zones où il n’y a personne pour les louer. En effet, la zone C est considérée comme une zone où le besoin de constructions neuves est nul, il est donc très rassurant que le dispositif Scellier s’en écarte pour être recentré sur les zones à forts besoins locatifs.

Le régime Scellier est donc un dispositif de défiscalisation simple, qui s’adresse à tout le monde et qui ne pourra pas être utilisé comme appât par les promoteurs pour vendre des logements neufs dans des zones où ils ne sont pas utiles. Pourtant, il apparaît que ce nouveau régime ait ses limites. Tout d’abord, il ne peut être mis en œuvre que pour un seul logement par an dans la limite d’un montant investi de 300000 euros. Enfin, les plafonds limitant les loyers mensuels dans le cadre de l’investissement Scellier sont très peu coercitifs ce qui pourrait produire des logements aux loyers trop élevés qu’aucun locataire n’a les moyens de s’offrir.

Il est important de préciser que cette année est la dernière où les investisseurs pourront choisir entre les régimes Borloo, Robien et Scellier : en 2010, seul le Scellier sera maintenu et il ne peut être utilisé que pour un logement par an... Il faut noter aussi que depuis quelques mois, il est possible de négocier des baisses de prix conséquentes dans le neuf, chose impossible depuis plusieurs années. En conclusion : prix de l’immobilier neuf au plus bas, taux de prêt immobilier au plus bas et dispositif fiscal très favorable, alors si c’était le moment pour investir ?

1Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Mardi 21 Avril 2009
© Source Cyberpret.com