Le Scellier est mort, vive le Duflot !

A la fin de l’année 2012, le dispositif Scellier sera définitivement arrêté comme prévu par la loi de finance votée en 2011 et confirmée en mai 2012 par Mme Duflot. Après avoir essuyé les plus vives critiques de l’actuelle majorité : inefficace, extrêmement coûteux, etc.
Il sera pourtant remplacé par un nouveau dispositif assez proche, à quelques nuances près.

Le gouvernement s’est fixé comme objectif la construction de 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande des ménages français. Mais comment faire sans l’aide des investisseurs locatifs privés ? La ministre du Logement a donc du se résigner à préparer un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif pour palier la disparition du Scellier.

Un taux de réduction d’impôt plus élevé

D’après les informations délivrées par le ministère du Logement, le taux de réduction d’impôt devrait être compris entre 17 et 20% (contre 13% pour le Scellier version 2012), plafonné à 300 000€ (comme pour le Scellier). Par ailleurs, il devrait s’étaler sur une durée de 9 à 12 ans (9 ans pour le Scellier, prolongeable à 12 voire 15 ans sous conditions).

Le dispositif Duflot serait donc globalement plus incitatif que son prédécesseur, mais en échange de contreparties sociales.

De nouvelles conditions de ressources

Jusqu’à présent, le Scellier se déclinait sous 2 formes : le Scellier dit « classique », sans conditions de ressources du locataire, et le Scellier Social, qui en imposait en échange d’une réduction d’impôt plus importante sur une durée plus longue.

Le Duflot devrait imposer dans tous les cas un plafond de ressources pour les locataires, afin de réserver les logements construits à des ménages modestes.

Un plafonnement des loyers complexe

Par ailleurs, pour que ces ménages puissent avoir accès à ces nouveaux logements, les loyers des logements « Duflot » seront plafonnés. Un tel plafonnement existait déjà avec le Scellier, mais il était fixé par décret chaque année pour 5 grandes zones du territoire.

Dans le cas du Duflot, le plafonnement devrait être passablement plus complexe : les loyers devront être au moins de 20% inférieurs à la moyenne des loyers observés dans le secteur. Cela suppose donc l’établissement d’un observatoire chargé de fixer la moyenne des loyers quartier par quartier. Il est vrai qu’un tel dispositif pourrait également servir au plafonnement des loyers déjà annoncé par Cécile Duflot.

Un dispositif plus ciblé

Le Scellier a été beaucoup critiqué, à juste titre, parce-que certains promoteurs s’en sont servi pour appâter des particuliers et réaliser des projets qui se sont avérés désastreux. Au final, nombre de petites villes où les terrains sont bon marché se sont retrouvées avec un parc locatif disproportionné et en grande partie vide, au grand dam des investisseurs.

Cécile Duflot entend réserver son dispositif aux zones qui en ont réellement besoin, c’est-à-dire où la demande locative est très supérieure à l’offre, et les prix élevés. Si l’on ne sait pas encore quelles seront précisément ces zones, on peut supposer que seront concernées la région parisienne, les grandes villes de province et leur agglomération et certaines zones tendues telles que la Côte d’Azur et le genevois français.

Que retenir de ces annonces ?

Contrairement à ce qui avait été annoncé, le Scellier aura donc bel et bien un successeur. Ce nouveau dispositif semble devoir réparer certaines tares de sont prédécesseur (notamment au niveau des zones concernées), mais sera-t-il à la hauteur des enjeux du marché immobilier ?

La ministre du Logement en attend « la construction de 40 000 logements l’année prochaine », un chiffre bien faible en regard des 500 000 nouveaux logements annoncés pendant la campagne présidentielle. Par ailleurs, quel sera son coût pour les finances de l’Etat ?

Quoiqu’il en soit, vous pourrez vous tenir informé dans nos pages de toute nouvelle information à ce sujet, pour savoir comment investir et défiscaliser au mieux en 2013.


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