Plus-values immobilières : des travaux pour rien ?

Le récent plan d’austérité gouvernemental n’en finit pas de soulever réactions et débats au sein de la classe politique. La suppression de l’abattement sur les plus-values immobilières (hors résidence principale) représente à elle seule 2,2 milliards d’économies espérées par le gouvernement dès 2012. Sa mise en application suscite des controverses, notamment sur le mode de calcul de la plus-value.

Lorsqu’un particulier acquiert un logement, pour en faire sa résidence secondaire ou le proposer à la location, il est fréquent qu’il y fasse des travaux. L’achat d’un appartement en état moyen (voire complètement délabré) suivi de sa réfection est d’ailleurs souvent considéré comme une bonne affaire.

Au moment de la revente, la question se pose de la façon dont les sommes investies en travaux sont prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Déduire les travaux pour réduire son imposition

Certains de ces travaux peuvent effectivement être ajoutés au prix d’achat pour le calcul de la plus-value : « dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration […] lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. » (Code Général des Impôts, Article 150 VB - II - 4). En clair, si vous avez déjà déduit ces travaux de vos revenus locatifs ou de vos revenus globaux, vous ne pouvez plus les déduire de votre plus-value imposable.

Lorsque le vendeur est en mesure de présenter les factures des professionnels qui ont effectué ces travaux, les montants sont ajoutés au prix d’acquisition. Toutefois, lorsque le vendeur détient le logement depuis plus de 5 ans et ne peut pas produire de factures, il peut bénéficier d’un abattement forfaitaire égal à 15% du prix d’achat.

Évidemment, jusqu’au 24 août, la question ne se posait pas pour les propriétaires depuis plus de 15 ans, qui n’étaient pas imposables. Le problème est tout différent aujourd’hui, après la suppression des abattements.

Un exemple chiffré

Prenons le cas d’un investisseur ayant acheté un bien 80 000€ en 1994. Aujourd’hui, il peut le revendre 180 000€.
Avant le 24 août, le vendeur n’était pas imposé (plus de 15 ans de détention).
Après réforme, on considère que le prix d’achat corrigé de l’inflation est de 104 130€ (30,2% d’inflation environ depuis 1994). Sans tenir compte de travaux, l’imposition sera de (180 000 – 104 130) x 0.325 = 24 650€.
Si l’on compte l’abattement de 15% au titre des travaux, l’imposition sera de (180 000 – 104 130 – 15% x 104 130) x 0.325 = 19 580€.

Des amendements qui vont dans le bon sens

Cette imposition reste extrêmement lourde. Malgré cela, la suppression de l'abattement a bel et bien été adoptée mercredi en Commission des Finances. Son parcours législatif n'est toutefois pas terminé et elle devrait être assouplie lors du débat parlementaire de la semaine prochaine, puisque même les députés de la majorité y semblent favorables.

Par exemple, le député Hervé Mariton a proposé un amendement modifiant le calcul de l’abattement forfaitaire « travaux ». Il s’agirait de déduire de la plus-value imposable 15% du prix de vente, et non plus du prix d’achat. Dans l’exemple que nous avons donné plus haut, cela ramènerait l’imposition à (180 000 – 15% x 180 000 – 104 130) x 0.325 = 15 880€.

L’adoption d’un tel amendement serait un premier pas vers une réforme fiscale moins injuste. Toutefois, d’autres amendements ont été proposés pour atténuer l’impact de la suppression des abattements. L’un des plus raisonnables consisterait à ne pas supprimer l’abattement, mais à le faire passer de 10% par an à 5%. Soit une exonération totale au-delà de 25 ans au lieu de 15. Dans le cas de notre exemple, le vendeur peut justifier de 17 ans de détention, soit un abattement de 60% (12 ans x 5%). Sa plus-value imposable sera donc de 30 350€. Soit un total à payer de 9 850€.

Les débats des 2 prochaines semaines et le vote qui les conclura nous diront si le gouvernement tiendra bon sur cette mesure très contestée mais ô combien lucrative pour les caisses de l’État. Espérons qu’une solution soit trouvée et satisfasse les investisseurs locatifs, sinon qui voudra encore acheter un bien en mauvais état et passer ses congés à le rendre habitable pour un locataire ?

Vendredi 2 Septembre 2011
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