La baisse des taux crée du pouvoir d’achat… immobilier

Les acteurs de l’immobilier semblent relever une reprise des transactions immobilières sur le premier trimestre 2009. La récente baisse des taux de prêt immobilier et la baisse des prix de vente des biens ont favorisé ce mouvement favorable aux acquéreurs.

Bien que le nombre des transactions immobilières reste largement en dessous de celui de l’année dernière à la même période, le premier trimestre 2009 marque une reprise de l’activité du marché immobilier par rapport au dernier semestre de 2008. Laurent Vimont (président de Century 21) enregistre une progression de 9,76% du volume de transactions sur les 3 premiers mois de 2009 par rapport aux 3 derniers mois de 2008. Un phénomène qui s'explique par deux facteurs importants : la baisse manifeste des taux d'intérêt des prêts immobiliers et la baisse des prix des logements anciens (disparate d’une région à une autre). En effet, les taux de prêt immobilier n'ont jamais baissé de manière aussi forte et rapide. En six mois, les taux d'emprunt immobilier ont retrouvé leur niveau de l’été 2007 (en dessous de 4,50%) après avoir atteint des records de hausse au mois de juillet 2008 (au dessus de 5%). Une reprise des transactions qui est aussi cyclique : chaque année, les ventes diminuent en fin d'année et redémarrent avec l'arrivée du printemps. Les notaires enregistrent, quant à eux, un fort repli des transactions pour les premiers mois de 2009 : ce qui est tout à fait normal puisque ces chiffres correspondent à l'aboutissement des promesses de vente effectuées fin 2008.

Le marché est donc favorable aux acheteurs : les prix ont baissé jusqu’à 10% dans la plupart des régions et là où les prix n’ont pas encore autant baissé, les transactions sont gelées. Les vendeurs ont revu leurs prétentions à la baisse : les prix sont dorénavant fixés en tenant compte de combien les acquéreurs sont prêts à mettre pour un logement. On assiste donc a un réajustement du marché face à la réalité du pouvoir d’achat des Français.

Il ne faut pas oublier aussi que le gouvernement a multiplié les mesures favorisant l’accès à la propriété avec notamment, le prêt à taux zéro dont le plafond de revenus a été augmenté pour en bénéficier dans l’ancien et le montant a été doublé pour les biens neuf.

Pour évaluer l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier, deux exemples concrets

1er exemple : un ménage souhaite acquérir un logement ancien grâce à un prêt immobilier sur 25 ans. Il dispose de 15 000 euros d’apport personnel et peut rembourser jusqu’à 1150€ par mois.

En octobre 2008, ce ménage établit un plan de financement pour évaluer quel type de projet immobilier il peut se permettre :

Type de prêt Montant du prêt Taux Mensualités
Prêt bancaire classique 189 000€ 5,40% 1 150€ sur 25 ans

Le ménage s’aperçoit que d’après sa situation financière son projet immobilier devra être de l’ordre de 204 000€.

En avril 2009, voilà le nouveau plan de financement établi par ce ménage :

Type de prêt Montant du prêt Taux Mensualités
Prêt bancaire classique 206 900€ 4,50% 1 150€ sur 25 ans

Pour une même situation financière, six mois plus tard, le ménage peut envisager un achat de 221 900€. Sachant que les prix du marché ont baissé, il pourra donc s’offrir un bien qu’il n’aurait pas pu acheter 6 mois plus tôt.
Il a gagné près de 17 900 euros de pouvoir d’achat immobilier.

2e exemple : un ménage souhaite acquérir un logement neuf en zone B grâce à un prêt immobilier sur 25 ans. Il dispose de 15 000 euros d’apport personnel et peut rembourser jusqu’à 1150€ par mois.

En octobre 2008, ce ménage établit un plan de financement pour évaluer quel type de projet immobilier il peut se permettre :

Type de prêt Montant du prêt Taux Mensualités
Prêt à taux zéro 21 500€ 0% 298,61€ pendant 6 ans
Prêt bancaire classique 171 000€ 5,40% 852€ pendant 6 ans
puis 1 151,37€ pendant 19 ans

Le ménage s’aperçoit que d’après sa situation financière son projet immobilier devra être de l’ordre de 207 500€.

En avril 2009, voilà le nouveau plan de financement établi par ce ménage avec le doublement du prêt à taux zéro :

Type de prêt Montant du prêt Taux Mensualités
Prêt à taux zéro 47 700€ 0% 441,67€ pendant 9 ans
Prêt bancaire classique 168 000€ 4,50% 709,81€ pendant 9 ans
puis 1 151,48€ pendant 16 ans

Pour une même situation financière, six mois plus tard, le ménage peut acheter un bien de 230 700€. Il a gagné près de 23 200€ de pouvoir d’achat immobilier.

Selon les professionnels de l’immobilier, les prix de l’immobilier pourraient encore légèrement baisser d’ici la fin de l’année mais surtout dans les régions où ils n’ont pas encore reculé et où le nombre de transactions a été faible ces derniers mois. Certains vendeurs qui ont voulu retarder le plus possible leur vente compte tenu de la conjoncture économique mais qui sont contraints de vendre suite à un divorce, une mutation ou un décès dans la famille, vont probablement baisser leurs prétentions ce printemps. Le nombre de transactions devraient donc se poursuivre à la hausse puisque le marché semble plus favorable aux acquéreurs qu’il ne l’a été depuis longtemps.

Mardi 7 Avril 2009
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