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Prêt immobilier à taux variable

Le taux du prêt immobilier à taux variable affiché est un taux valable généralement la première année. Ce n'est donc pas le taux le plus bas qui est forcément le meilleur car les années suivantes, le taux sera calculé en fonction d'un indice. C'est cette marge qui va réellement permettre de comparer les offres.

L'indice :

Le prêt à taux variable (ou révisable) est composé d’un indice de référence (en général l'Euribor 3 mois, 6 mois ou 1 an) et d’une marge. Il est donc aussi important de comparer le type d’indice que le montant de la marge pouvant aller de 0.80% à 1.80%.

Les prêts Capés :

Ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse n’est plus répercutée. L'inconvénient principal de ce prêt immobilier est qu'il présente un risque de fluctuation annuelle qui peut entraîner des augmentations importantes de mensualités d'une année sur l'autre.

Echéances constantes :

Ce sont des prêts dont seule la durée diminue ou progresse (jusqu’à + 5 ans) en fonction de l’évolution des taux sur toute la période d’emprunt. Le risque de fluctuation des mensualités est plus faible mais compte tenu de l'allongement de durée le coût total du prêt peut-être très important. Si l'allongement de l'échéance n'est pas suffisant pour compenser la hausse du prêt, les mensualités peuvent être amenées à augmenter dans certaines conditions.

Autres produits :

Certains autres emprunts proposent un taux fixe pendant 2 ans, 3 ans, 4 ans voire 10 ans puis le taux devient variable sur la durée restante. C'est le produit idéal pour les personnes qui ne pensent pas conserver leur bien plus de 10 ans, ce qui est le cas des primo-accédants dont la durée moyenne du prêt est de 7 ans.
Ce prêt leur permet d'emprunter sur une longue durée (jusqu'à 30 ans) avec un taux fixe 10 ans inférieur à un taux fixe sur 30 ans. Au-delà de 10 ans le taux devient variable mais ce sont des prêts qui atteignent rarement cette durée.

Prêts mixtes :

Nous proposons également des prêts mixtes, c’est-à-dire composés d’un prêt à taux fixe et d’un prêt à taux variable.

Passage à taux fixe :

En ce qui concerne le passage à taux fixe, le nouveau taux est recalculé sur un indice de référence à long terme (en général OAT ou TME sur la durée restante) plus une nouvelle marge (environ 1.50%). Nous vous déconseillons de vous focaliser sur cette option car si les taux à court terme augmentent, logiquement les taux à long terme augmentent aussi et ainsi ce type d’option n’offre pas de grands attraits. Généralement, le contrat de prêt prévoit que le retour en taux variable n'est plus possible.

En conclusion, il est difficile de faire un choix entre un prêt à taux fixe ou variable car il est impossible de connaître l’évolution des taux même à court terme. Actuellement, les personnes qui optent pour le taux variable le font car leur dossier risque de ne pas être accepté par des banques traditionnelles en taux fixe et ne trouvent de solution que dans des établissements spécialisés dans le prêt immobilier en taux variable sur des durées de 30 ans et plus. C'est aujourd'hui un risque majeur car en cas de hausse des taux et de baisse des prix de l'immobilier, certains emprunteurs risquent de ne plus pouvoir faire face à leurs échéances et ne rembourseront pas le capital dû à la banque en revendant leur bien. Ce risque est assez élevé car, si les taux ont déjà beaucoup augmenté au cours des deux dernières années, ils ont déjà été plus élevés lors des dix dernières années. Ainsi, si actuellement les taux semblent stables, nous ne sommes pas à l'abri de nouvelles hausses.

Depuis le début de l'année 2009, compte tenu de l'écart important entre les taux fixes et les taux variables, nous vous conseillons de privilégier les taux variables s'ils sont sécurisés avec un plafond de 1% par rapport au taux initial.

Taux variable Capé +1

DuréeExcellentMoyenMaxi
10 ans 2.80 % 3.15 % 4.14 %
15 ans 3.15 % 3.30 % 4.35 %
20 ans 3.25 % 3.50 % 4.51 %
25 ans 3.50 % 3.70 % 4.71 %
30 ans 4.05 % 4.50 % 4.94 %

Taux mis à jour le vendredi 11 mai 2012

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