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LE PRET A L'ACCESSION SOCIAL (PAS)

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un prêt réglementé par l’État

dont la caractéristique majeure est d’ouvrir droit aux APL . Les conditions d’obtention du prêt PAS sont soumises à différents critères :
- Type d’achat
- Surface minimale
- Plafond de ressources

Le type d'achat
Le PAS ne peut financer que l’achat d’une résidence principale.
Il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux)
Le montant du prêt PAS ne peut excéder 90 % du prix d’achat.
L’apport personnel complémentaire peut être constitué soit de ses propres deniers soit d’autres prêts (le prêt à taux 0 %, le prêt 1 % employeur, prêt fonctionnaire, prêt relais).
L’endettement de l’emprunteur (tous prêts confondus) ne doit pas dépasser 30 % des revenus nets.

La durée du prêt est de 10 ans minimum et 25 ans maximum.

Le bien financé doit répondre à des normes minimales d’habitabilité (eau, électricité, gaz, cuisine, w-c, salle d’eau, chauffage, etc...). Si le bien a plus de 20 ans, il doit faire l’objet d’un état des lieux établi par un professionnel (architecte, géomètre, métreur, expert immobilier) agréé par l’établissement prêteur.
Le logement peut-il être mis en location ? Oui, dans deux cas de figure :

Pendant six ans au maximum si l’emprunteur l’a acquis en vue de sa retraite ou dans la perspective d’un retour des DOM TOM ou de l’étranger.
S’il est contraint de le quitter pour des raisons familiales ou professionnelles.
Une simple déclaration à la banque suffit pour louer le logement.


Surface minimale
La surface minimale dépend du nombre de personnes dans le ménage ou du nombre de pièces en fonction du type d’acquisition.

Cas de figures :

- acquisition d’un logement neuf (dans le cadre d’une opération de promotion immobilière) ou construction d’une maison individuelle
- acquisition d’un logement ancien
- Vous achetez un logement neuf ou faites construire une maison
- Vous pouvez financer l'achat d'un logement neuf à un promoteur ou la construction d'une maison ainsi que le terrain sur lequel vous construisez.

Si, propriétaire, vous effectuez des travaux dans le logement que vous occupez
Vous pouvez financer des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation.

Les travaux doivent atteindre un montant minimum de 4000 €.
En cas d'agrandissement, la surface créée doit être d'au moins 14 m².

Acquisition d’un logement neuf
Surface minimum au logement exigée

Acquisition d’un bien ancien
 Quelque soit l’ancienneté ou les travaux nécessaire , vous devez impérativement faire réaliser par un professionnel (aux frais de l acquéreur) un état des lieux pour un logement  de vingt ans ou plus afin de confirmer les normes minimales d'habitabilité et les travaux nécessaire au respect des normes.
Les travaux peuvent être financés par un PAS dans les cas suivant :
mise aux normes minimales d'habitabilité du logement,
adaptation aux besoins d'une personne handicapée physique,
travaux d'économie d'énergie.

 
Plafonds des ressources
Le Prêt à l’Accession Sociale est réservé aux personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond variable en fonction :
du nombre de personnes dans le ménage  
du lieu d’achat

A partir du 1er mars, le revenu fiscal de référence à retenir sera celui de l'année n-1. Jusqu'à réception de l'avis d'imposition (généralement avant le 1er septembre), vous devrez calculez le revenu fiscal à partir de votre déclaration d'imposition de l'année précédente (n-1). il s’agit des revenus imposables (après les abattements de 10 et 20 %).

La sécurisations des emprunteurs
Cette option est applicable dès lors qu’un des deux emprunteurs est au chômage.
La sécurisation consiste en un différé de remboursement égal à 50 % de la mensualité et en un report en fin de prêt du paiement des sommes ainsi reportées.
La durée maximale d’abaissement des mensualités est de douze mois fractionnable en cas de besoin en deux périodes de six mois. A partir de la huitième année, l’emprunteur peut bénéficier d’une seconde période de douze mois, fractionnable elle aussi.
A savoir :
 Le Prêt Conventionné peut être complété par :
- un prêt à 0%,
- un prêt 1% logement,
- un prêt d'Epargne Logement,
- un prêt fonctionnaire ou un "petit prêt",
- un prêt relais,
- certains autres prêts dits "sociaux"

LE PRET CONVENTIONNÉ (PC)                                               Haut de page

Le prêt conventionné diffère sur trois points essentiels par rapport au prêt PAS :
Il n’est soumis à aucun plafond de ressources.
Il peut financer un logement locatif.
Il ne bénéficie pas de la sécurisation des emprunteurs.
Pour tout le reste les conditions sont identiques au PAS.

LE PLAN EPARGNE-LOGEMENT (PEL)                                    Haut de page

Le prêt PEL permet de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, locative ou secondaire, à la condition que cette dernière soit neuve.
Le prêt PEL peut aussi financer des travaux, un parking proche du lieu d’habitation, ainsi que des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) spécialisées dans le logement.
Le plan épargne logement donne droit à l’ouverture d’un prêt épargne logement dont les conditions sont déterminées par la date de souscription.
En fonction des versements effectués et de la durée d’épargne, la banque où est placé ce plan calcule le montant des droits à prêt qui est un coefficient.
Une fois ce coefficient connu, il est possible de simuler le prêt sur différentes durées (de 2 à 15 ans) en sachant que plus le prêt est sur une courte durée plus le montant est important (sans jamais dépasser 61 200 euros).
Évidemment, plus le prêt est important sur peu de temps plus les charges financières sont élevées et rendent difficiles la compatibilité avec un autre prêt, c’est pourquoi nous vous conseillons d’utiliser le système du prêt à palier.
Il est possible d’utiliser le montant des droits à prêts de sa famille proche (parents, enfants, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint . Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds, seule condition : être  soi-même titulaire d’un prêt PEL depuis au moins trois ans.

LE COMPTE EPARGNE-LOGEMENT (CEL)                               Haut de page

Les conditions d’emprunt du prêt CEL sont identiques à celles du prêt PEL sauf en ce qui concerne le montant de prêt plafonné a 23 000 euros et le taux (plus élevé pour le prêt PEL)
Il est possible de cumuler un prêt PEL et un prêt CEL dans la limite de 92 000 euros.

LE PRET 1 % EMPLOYEUR                                                     Haut de page

Le prêt " 1 % Employeur "est particulièrement intéressant puisqu’il permet à ces bénéficiaires d’obtenir un prêt à un taux de 1,5 %.
La durée du prêt peut aller de 5 à 20 ans. On notera que cet avantage n'est pas lié au contrat de travail. Ainsi le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du logement.
 
Peuvent en bénéficier toutes les personnes salariées travaillant dans une entreprise privée employant au moins 10 salariés.
Les salariés peuvent obtenir un prêt, soit directement auprès de leur entreprise, soit auprès de l’organisme collecteur concerné (OCIL, APEC, GIC, GIPEC).
Cependant, ce prêt n’est pas un droit car l’employeur peut :
utiliser la totalité de sa contribution pour la location.
établir un ordre de priorité parmi ses salariés (en fonction de la situation familiale, la mutation professionnelle, etc…).
avoir utilisé la totalité de sa contribution pour l’année.
Le prêt " 1 % Employeur "peut financer :
L’achat d’un logement neuf.
La remise aux normes d’un logement ancien.
L’acquisition d’un logement ancien (respectant les normes minimales d’habitabilité) avec ou sans travaux si l’emprunteur acquière une résidence principale pour la première fois (ou s’il s’agit d’une mutation professionnelle)
MONTANT
Le montant du prêt varie en fonction  :
De la nature de l’opération à financer (acquisition ou amélioration).
Des revenus de l’emprunteur.
De la zone géographique du bien à financer ( voir tableau ci-dessous)
Notez que le montant du prêt n'excédera pas 20 % du prix du logement.

Zone A : Paris et grande agglomération, Côte d’Azur, Genevois français
Zone B : Île de France hors zone A, agglomérations > 50.000 habitants, quelques zones frontalières ou littorales
Zone C : le reste du territoire

Cas de majoration
Un complément peut être consenti :
aux personnes qui accèdent à la propriété pour la première fois.
aux personnes ayant plus de deux enfants à charge.
aux personnes qui sont obligés de changer de résidence principale pour des raisons professionnelles.
 
Durée
La durée du prêt peut aller de 5 à 20 ans, nous vous conseillons de le prendre sur la durée la plus longue possible du fait du faible taux.

LE PRÊT A TAUX ZÉRO                                                          Haut de page
 

Le nouveau PTZ applicable au 1er Avril 2007.
Il est valable pour les biens anciens ou neufs.

Afin de pouvoir en bénéficier, il est nécessaire d'acheter une résidence principale et de ne pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années.
 
Voici le montant maximum pour un logement neuf ou ancien en fonction de la zone d'achat du logement acheté :

Zone A : Grande agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois Français
Zone B : Île-de-France (hors zone A) et agglomération de plus de 50 000 habitants
Zone C : le reste du territoire français

Plafond des ressources

Il existe un plafond de ressources à ne pas dépasser pour pouvoir en bénéficier où sont pris en compte les revenus imposables (après abattements) de l’année 2006 pour l’ensemble du couple qu’il soit marié ou non.

La durée

La durée est déterminée en fonction du revenu imposable 2005, le remboursement peut être immédiat ou être différé.

Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt. Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans.

Tant que le prêt à taux zéro n’est pas entièrement remboursé, le logement doit servir de résidence principale à l’emprunteur (c’est-à-dire l’occuper au moins huit mois par an) sauf s’il doit le quitter pour des raisons familiales ou professionnelles.
Le prêt a taux zéro est mis en place par la banque qui fait le(s) prêt(s) complémentaire(s).

> Calculez le montant de votre prêt à taux zéro

LES CAISSES DE RETRAITE                                                   Haut de page

Les personnes adhérentes à des caisses de retraite peuvent obtenir des prêts bonifiés pour l’acquisition de leur résidence principale.
Toutefois, les conditions de montant, de durée et de taux variant fortement d’une caisse à l’autre, il est préférable de s’adresser directement auprès d’elles pour avoir des informations précises.

LES PRETS FONCTIONNAIRES                                              Haut de page

Les prêts complémentaires les plus intéressants pour les fonctionnaires se trouvent auprès de leurs mutuelles professionnelles qui vont non seulement leur permettre de bénéficier de prêts bonifiés mais aussi dans certains cas (MGEN-CASDEN pour les enseignants) peuvent se porter caution afin d’éviter la prise d’hypothèque pour le prêt principal.
Les conditions variant d’une mutuelle à l’autre, il est préférable de se renseigner directement auprès des organismes concernés.

LE PRÊT RELAIS                                                                    Haut de page

Il concerne les personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier qui souhaitent en acheter un autre avant d’avoir vendu le premier.
Le prêt relais sert d’apport personnel pour la nouvelle opération et sera remboursé au moment de la vente du bien.
Son montant varie de 60 à 80 % de la valeur du bien en fonction des banques.
Sa durée est généralement de deux ans.
Les remboursements du prêt relais peuvent s’effectuer de deux manières :
Soit par une franchise totale, c’est-à-dire que l’emprunteur remboursera les intérêts, les assurances et le capital au moment de la vente du bien.
Soit par une franchise partielle, c’est-à-dire que l’emprunteur remboursera mensuellement les intérêts et l’assurance ; le remboursement du capital interviendra au moment de la vente du bien.
La première solution offre l’avantage de diminuer son endettement mensuel surtout si l’on fait un autre prêt. Par contre, c’est une solution plus onéreuse puisque les intérêts se capitalisent.
Le taux d’intérêt est souvent le même que le prêt complémentaire fait sur le long terme.

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