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La défiscalisation
Le dispositif Scellier
| Les points essentiels |
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Réduction d'impôt de 25 % de l'investissement sur 9 ans
- Les logements éligibles au dispositif Scellier
- Les avantages fiscaux de la loi Scellier
- Les deux régimes: Scellier et Scellier social
- Les contraintes de la loi Scellier
- Cumul d'avantages fiscaux
- Exemples de défiscalisation Scellier et Scellier social
Instaurée par la loi de finances 2009, la loi Scellier met en place un nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif neuf.
Le dispositif Scellier se démarque des autres régimes de défiscalisation car il prend la forme d’une réduction d’impôt et non d’une simple diminution du revenu imposable. Les principaux intéressés sont les contribuables français investissant dans des logements neufs destinés à être loués nus pendant 9 ans. Ainsi, tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de :
- 25 % pour les investissements réalisés en 2010 ;
- 15 % pour les investissements réalisés en 2011 ;
- 10 % pour les investissements réalisés en 2012.
1. Les logements éligibles au dispositif Scellier
Tous les logements neufs, dont les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques sont conformes aux normes en vigueur prescrites dans l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation, sont éligibles au dispositif Scellier.
Seuls les logements classés en zone A, B1 et B2 peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (voir la liste des communes en zone A , zone B1 et zone B2 ).
Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ne peuvent pas bénéficier de la défiscalisation Scellier.
2. Les avantages fiscaux de la loi Scellier
La réduction d’impôt de la loi Scellier est calculée sur le prix de revient du logement. Celui-ci comprend le prix d'achat du bien et les frais liés à son acquisition tels que les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la taxe sur la valeur ajoutée, le droit d'enregistrement le cas échéant, et la taxe de publicité foncière.
Le prix de revient du logement est cependant limité à un investissement ne dépassant pas la somme de 300 000 € par logement et par an.
Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les investissements effectués en 2010, de 15 % pour les investissements effectués en 2011 et de 10 % pour les investissements effectués en 2012.
Toutefois, le contribuable qui acquerra ou fera construire un logement neuf en 2011 et 2012 dont le niveau de performance énergétique globale sera supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur, le taux de la réduction d'impôt sera majoré de dix points. Il s'agit de la loi Scellier BBC. Ainsi il pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % en 2011 et de 20 % en 2012.
La date à retenir pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Scellier dépend du type de bien. Dans le cas de l'acquisition d'un bien neuf, il s'agit de la date de signature de l'acte authentique. Dans le cas de la construction d'un bien par l'investisseur, il s'agit de la date de demande du permis de construire (mais sous réserve que le délai d'achèvement du logement intervienne au plus tard le 31 Décembre de la 2ème année suivant celle du dépôt de la demande du permis de construire).
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années de manière linéaire. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition.
Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérêts d’emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources), qu’il continue à louer son logement, à l’issue des 9 ans : il bénéficie de 30 % d’abattement sur les loyers perçus, de la réduction d’impôt Scellier et d’un bonus supplémentaire de réduction d’impôt de 2 % du prix de revient du logement par an et pendant six ans. C’est le régime Scellier Social qui permet donc une réduction globale de 37 % du coût d’investissement du logement. De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d’un abattement de 26 % sur les loyers.
3. Les deux régimes Scellier : le Scellier et le Scellier Social
Dans la Loi Scellier, deux régimes cohabitent et ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux.
- Le régime Scellier :
- 25 % de réduction d’impôt possible,
- louer le logement pendant 9 ans, sans possibilité de prorogation pour bénéficier des 2 % par an de réduction supplémentaire,
- possibilité de louer à un ascendant ou descendant,
- respect uniquement des plafonds de loyers et non de ressources des locataires.
Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, pour 2010:
| Zones | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|
| Loyers en €/m² | 21,72 € | 15,10 € | 12,35 € |
- Le régime Scellier Social :
- 37 % de réduction d’impôt possible,
- louer le logement durant 9 ans, avec possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location ce qui donne le droit de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2 % par an,
- impossibilité de louer à un ascendant ou descendant,
- respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, pour 2010:
| Zones | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|
| Loyers en €/m² | 17,38 € | 12,08 € | 9,88 € |
Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010:
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 306 € | 32 910 € | 30 168 € |
| Couple | 66 215 € | 48 328 € | 44 302 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 79 595 € | 57 857 € | 53 036 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 95 342 € | 70 020 € | 64 185 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 112 867 € | 82 181 € | 75 334 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 127 005 € | 92 700 € | 84 976 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5ème | + 14 156 € | + 10 530 € | + 9 652 € |
4. Les contraintes de la loi Scellier
L’investisseur s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement ou d’acquisition du logement.
Chaque contribuable ne pourra prétendre bénéficier du dispositif Scellier que pour un logement par an (sauf dans le cadre d’un investissement dans des parts de SCPI).
La construction, les travaux ou la réhabilitation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la demande du permis de construire ou de l’acquisition.
Par
exemple : Si je dépose un permis de construire en septembre 2009, la construction devra être achevée le 31 décembre 2011 au pus tard, pour que je puisse bénéficier de la réduction d’impôt.
Le logement ne doit pas rester vacant plus d’un an.
5. Cumul d’avantages fiscaux
Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, Malraux… Vous ne pouvez pas cumuler les réductions d’impôts. Il est par exemple interdit de cumuler la réduction d’impôt Scellier et une autre réduction en faveur des investissements dans le secteur du tourisme !
6. Exemples de défiscalisation Scellier et Scellier social
Voici deux exemples d'investissements avec le régime Scellier:
| Exemple 1 Scellier | Exemple 2 Scellier | |
|---|---|---|
| Investissement immobilier | 150 000 € | 275 000 € |
| Réduction d'impôt sur 9 ans | 37 500 € | 68 750 € |
| Réduction annuelle d'impôt | 4 166 € | 7 638 € |
La réduction d'impôt peut atteindre la somme de 75 000 € sur neuf ans dans le cas d'un investissement immobilier de 300 000 €.
À l'issue des neuf ans, vous pouvez continuer à louer votre logement, ou choisir de l'occuper à titre personnel ou encore de le vendre.
Voici deux exemples d'investissements avec le régime Scellier social:
| Exemple 1 Scellier social | Exemple 2 Scellier social | |
|---|---|---|
| Investissement immobilier | 175 000 € | 250 000 € |
| Réduction d'impôt sur 9 ans | 43 750 € | 62 500 € |
| Réduction annuelle d'impôt pendant les 9 premières années | 4 861 € | 6 944 € |
| Réduction annuelle d'impôt pour la 10ème à la 15ème année | 3 500 € | 5 000 € |
Le dispositif Scellier social offre deux avantages supplémentaires par rapport au simple régime Scellier. D'une part, il permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers et d'autre part, la réduction d'impôt peut être prorogée de 3 ou 6 ans, à raison de 2 % par an.
Mais il est plus contraignant dans la mesure où vous ne pouvez pas louer votre bien à un ascendant ou à un descendant, où les plafonds de loyers sont inférieurs de 25 % à ceux fixés pour la réduction Scellier, et où les ressources des locataires sont plafonnées.
Ainsi, si vous investissez dans une commune où les loyers sont situés entre les plafonds du dispositif Scellier et ceux du dispositif Scellier social, l'abattement forfaitaire sur les loyers de 30 % ne compense pas toujours le sacrifice sur le prix des loyers.