Le dispositif Scellier

Instauré par la loi des finances 2009, la loi Scellier met en place un nouveau dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif neuf.

Le dispositif Scellier se démarque des autres régimes de défiscalisation car il prend la forme d’une réduction d’impôt et non d’une simple diminution du revenu imposable. Les principaux intéressés sont les contribuables français investissant dans des logements neufs destinés à être loués nus pendant 9 ans. Ainsi, tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de :

• 25 % pour les investissements effectués en 2009 et en 2010 ;
• 20 % pour les investissements effectués en 2011 et en 2012.

Les logements éligibles au dispositif Scellier

Tous les logements neufs, dont les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques sont conformes aux normes en vigueur prescrites dans l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Seuls les logements classés en zone A, B1 et B2 peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.
(Voir la liste des communes en zone A , zone B1 et zone B2 )

Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ne peuvent pas bénéficier de la défiscalisation Scellier.

Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La réduction d’impôt de la loi Scellier est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les investissements effectués en 2009 et en 2010 et 20 % pour les investissements effectués en 2011 et en 2012. Cette réduction d’impôt est répartie sur neuf années de manière linéaire. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition.

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérêts d’emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources ), qu’il continue à louer son logement, à l’issue des 9 ans : il bénéficie de 30 % d’abattement sur les loyers perçus, de la réduction d’impôt Scellier et d’un bonus supplémentaire de réduction d’impôt de 2 % du prix de revient du logement par an et pendant six ans. C’est le régime Scellier Social qui permet donc une réduction globale de 37 % du coût d’investissement du logement. De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d’un abattement de 26 % sur les loyers.

Les deux régimes Scellier : le Scellier et le Scellier Social

Dans la Loi Scellier, deux régimes cohabitent et ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux.

• Le régime Scellier :
  • 25 % de réduction d’impôt possible,
  • louer le logement pendant 9 ans, sans possibilité de prorogation pour bénéficier des 2 % par an de réduction supplémentaire,
  • respect uniquement des plafonds de loyers1 et non de ressources des locataires.
• Le régime Scellier Social :
  • 37 % de réduction d’impôt possible,
  • louer le logement durant 9 ans, avec possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location ce qui donne le droit de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2 % par an,
  • respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires (actuellement Borloo).

Les contraintes de la loi Scellier

L’investisseur s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement ou d’acquisition du logement.

Chaque contribuable ne pourra prétendre bénéficier du dispositif Scellier que pour un logement par an (sauf dans le cadre d’un investissement dans des parts de SCPI).

La construction, les travaux ou la réhabilitation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la demande du permis de construire ou de l’acquisition. (ex : Si je dépose un permis de construire en septembre 2009, la construction devra être achevée le 31 décembre 2011, au pus tard, pour que je puisse bénéficier de la réduction d’impôt).

Le logement ne doit pas rester vacant plus d’un an.

Cumul d’avantages fiscaux

Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, Malraux… Mais si vous faites plusieurs investissements cette année vous pourrez cumuler réduction d’impôt Scellier et amortissement Robien (sur plusieurs investissements différents). Profitez-en car 2009 est la seule année où les régimes Scellier et Borloo cohabiteront.

Dans tout les cas, vous ne pouvez pas cumuler les réductions d’impôt. Il est, par exemple, interdit de cumuler la réduction d’impôt Scellier et une autre réduction en faveur des investissements dans le secteur du tourisme !

Exemple de défiscalisation

Un couple sans personne à charge, a un revenu net imposable de 200 000 € par an constant pendant neuf années. Il achète un logement à 250 000 €. Voici ce que cela donne fiscalement avec la réduction d’impôt Scellier ou au régime Robien :

	Scellier	Robien
Revenus annuels	200 000 €	200 000 €
Déduction d’amortissement	-	250 000 x 50% / 9 = 13 888,89 €
Revenu imposable	200 000 €	186 111,11 €
Impôt à payer	55 175 €	49 619 €
Réduction d’impôt	250 000 x 25 % / 9 = 6 944 €	-
Net à payer	48 231 €	49 619 €

La différence entre les deux régimes est faible sur une année : le couple économise seulement 1 388 €. Mais sur neuf ans cela représente 12 492 € d’économie d’impôt en faveur du dispositif Scellier.

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