Scellier 2012
Les points essentiels

- Réduction d'impôt atteignant 14% de l'investissement sur 9 ans

- Pour l'achat d'un logement neuf aux normes BBC situé en zone A, B1 ou B2

- Engagement locatif d'au moins 9 ans puis prolongation possible

- Bien en grande partie financé par l'économie d'impôt et les loyers des locataires

Le dispositif Scellier 2012

  1. Les logements éligibles au dispositif Scellier
  2. Les avantages fiscaux de la loi Scellier
  3. Les deux régimes: Scellier et Scellier social
  4. Les contraintes de la loi Scellier
  5. Cumul d'avantages fiscaux
  6. Exemples de défiscalisation Scellier et Scellier social

 

Instaurée par la loi de finances 2009, la loi Scellier met en place un dispositif de défiscalisation en faveur de l'investissement locatif neuf.
Il a été modifié par la Loi de Finances 2011, et a été de nouveau drastiquement modifié par la Loi de Finances 2012.

Le dispositif Scellier se démarque des autres régimes de défiscalisation car il prend la forme d'une réduction d'impôt et non d'une simple diminution du revenu imposable. Les principaux intéressés sont les contribuables français investissant dans des logements neufs destinés à être loués nus pendant au moins 9 ans.

1. Les logements éligibles au dispositif Scellier

Depuis le 1er janvier 2012, seuls les logements BBC peuvent bénéficier de l'avantage fiscal Scellier.
Les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) fixent comme objectif une consommation maximale de 50kWh/m²/an pour les constructions résidentielles neuves (pour le chauffage, le rafraîchissement, la ventilation, l'eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage et l'éclairage).

Les logements classés en zone A, B1 et B2 peuvent bénéficier de la réduction d'impôt (voir la liste des communes en zone A , zone B1 et zone B2 ).

Les communes de zone C (zones rurales) peuvent à présent prétendre à ce dispositif, mais devront pour cela faire une demande d’agrément. Les dossiers seront examinés par le ministère du Logement, qui prendra en compte, entre autres, le taux de variation de la population, le loyer moyen au m², le taux de vacance des logements et le nombre de transactions immobilières pour rendre sa décision.

Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ne peuvent pas bénéficier de la défiscalisation Scellier.

2. Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La réduction d'impôt octroyée par la loi Scellier est calculée à partir du prix de revient du logement. Celui-ci comprend le prix d'achat du bien et les frais liés à son acquisition tels que les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la taxe sur la valeur ajoutée, le droit d'enregistrement le cas échéant, et la taxe de publicité foncière.
Le prix de revient du logement est cependant limité à un investissement ne dépassant pas la somme de 300 000 € par logement et par an.

La réduction d'impôt Scellier représente 13% de ce prix de revient plafonné.

La date à retenir pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Scellier dépend du type de bien. Dans le cas de l'acquisition d'un bien neuf, il s'agit de la date de signature de l'acte authentique. Dans le cas de la construction d'un bien par l'investisseur, il s'agit de la date de demande du permis de construire (mais sous réserve que le délai d'achèvement du logement intervienne au plus tard le 31 Décembre de la 2ème année suivant celle du dépôt de la demande du permis de construire).

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années de manière linéaire. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition.

Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérêts d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources) et qu'il continue de louer son logement à l'issue des 9 ans, il bénéficie de 30 % d'abattement sur les loyers perçus, de la réduction d'impôt Scellier et d'un bonus supplémentaire de réduction d'impôt de 1.33 % du prix de revient du logement par an et pendant six ans. C'est le régime Scellier Social qui permet donc une réduction globale de 21 % du coût d'investissement du logement sur 15 ans. De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d'un abattement de 26 % sur les loyers.

3. Les deux régimes Scellier : le Scellier et le Scellier Social

Dans la Loi Scellier, deux régimes cohabitent et ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux.

Le régime Scellier :

  • 13% de réduction d'impôt possible, seulement pour les logements neufs BBC,
  • Location du logement pendant 9 ans,
  • Possibilité de louer à un ascendant ou descendant,
  • Conditionné uniquement par les plafonds de loyers et non les ressources des locataires.

Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, pour 2012 :

Zones A Bis A B1 B2 C
Loyers en €/m² 21,70 € 16,10 € 13,00 € 10,60 € 7,50 €

Le régime Scellier Social :

  • Jusqu'à 21 % de réduction d'impôt possible,
  • réduction d'impôt supplémentaire de 8% sur 6 ans (après les 9 premières années), soit 1,33% par an pendant 6 ans,
  • Impossibilité de louer à un ascendant ou descendant,
  • Conditionné par les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, pour 2012 :

Zones A Bis A B1 B2 C
Loyers en €/m² 17,38 € 12,90 € 10,40 € 8,50 € 6,00 €


Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010 :

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 44 793 € 33 272 € 30 500 € 30 294 €
Couple 66 943 € 48 860 € 44 789 € 40 717 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 80 471 € 58 493 € 53 619 € 48 744 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 96 391 € 70 790 € 64 891 € 58 992 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 114 109 € 83 085 € 76 163 € 69 237 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 128 402 € 93 720 € 85 911 € 78 101 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème + 14 312 € + 10 646 € + 9 758 € + 8 871 €

4. Les contraintes de la loi Scellier

L'investisseur s'engage à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement ou d'acquisition du logement.

Chaque contribuable ne pourra prétendre bénéficier du dispositif Scellier que pour un logement par an (sauf dans le cadre d'un investissement dans des parts de SCPI).

La construction, les travaux ou la réhabilitation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la demande du permis de construire ou de l'acquisition.
Par exemple : en cas de dépôt d'un permis de construire en septembre 2012, la construction devra être achevée le 31 décembre 2014 au plus tard pour bénéficier de la réduction d'impôt.

D'autre part, le logement ne doit pas rester vacant plus d'un an.

5. Cumul d'avantages fiscaux

Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, Malraux… Vous ne pouvez pas cumuler les réductions d'impôts. Il est par exemple interdit de cumuler la réduction d'impôt Scellier et une autre réduction en faveur des investissements dans le secteur du tourisme.

6. Exemples de défiscalisation Scellier et Scellier social

Voici deux exemples d'investissements avec le régime Scellier en 2012 :

Exemple 1 Scellier Exemple 2 Scellier
Investissement immobilier 150 000 € 275 000 €
Réduction d'impôt sur 9 ans 19 500 € 35 750 €
Réduction annuelle d'impôt 2 167 € 3 972  €

La réduction d'impôt peut atteindre la somme de 39 000 € sur neuf ans dans le cas d'un investissement immobilier de 300 000 €.
A l'issue des neuf ans, vous pouvez continuer à louer votre logement, ou choisir de l'occuper à titre personnel ou encore de le vendre.

Voici deux exemples d'investissements avec le régime Scellier social en 2012 :

Exemple 1 Scellier social Exemple 2 Scellier social
Investissement immobilier 175 000 € 250 000 €
Réduction d'impôt sur 9 ans 22 750 € 32 500 €
Réduction annuelle d'impôt pendant les 9 premières années 2 527 € 3 611 €
Réduction annuelle d'impôt pour la 10ème à la 15ème année 2 333 € 3 333 €


Le dispositif Scellier social offre deux avantages supplémentaires par rapport au simple régime Scellier. D'une part, il permet un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers et d'autre part, la réduction d'impôt peut être prolongée de 3 ou 6 ans, à raison de 1.33% par an.
En revanche, il est plus contraignant puisque vous ne pouvez pas louer votre bien à un ascendant ou à un descendant, que les plafonds de loyers sont inférieurs de 20% à ceux fixés pour la réduction Scellier, et que les ressources des locataires sont plafonnées.
Ainsi, si vous investissez dans une commune où les loyers sont situés entre les plafonds du dispositif Scellier et ceux du dispositif Scellier social, l'abattement forfaitaire sur les loyers de 30% ne compense pas toujours le sacrifice sur le prix des loyers.
 

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