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Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt
| Les points essentiels |
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- Les bénéficiaires du crédit d'impôt
- Quelles opérations donnent droit au crédit d'impôt?
- Pour quels types de biens?
- Pour quels types de prêts immobiliers?
- Le fonctionnement du crédit d’impôt
- Bon à savoir
Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier afin de financer l'achat ou la construction de votre logement, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt. Depuis la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite TEPA) du 21 août 2007, les intérêts payés dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à l’acquisition d’une résidence principale font l’objet d’un crédit d’impôt.
1. Les bénéficiaires du crédit d'impôt
Tous les contribuables dont le domicile fiscal est déclaré en France peuvent bénéficier de ce crédit d’impôt.
Si le bien immobilier a été acheté par l’intermédiaire d’une SCI qui le met à disposition de ses associés gratuitement, ceux-ci peuvent aussi bénéficier d’un crédit d’impôt.
2. Quelles opérations donnent droit au crédit d'impôt?
Les opérations immobilières qui donnent droit au crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunt sont les suivantes:
- L'acquisition d'un logement neuf, ancien, ou en état futur d’achèvement (VEFA),
- La construction d'une maison ainsi que l'achat du terrain sur lequel elle sera construite,
- L'acquisition d’un logement et la réalisation des travaux, qui doivent être achevés dans les douze mois qui suivent la signature de l’acte d’achat,
- Les travaux d'un local non affecté auparavant à l'habitation dont vous êtes propriétaire, ou que vous achetez afin de le transformer en logement,
- Les travaux d'agrandissement du logement dont vous êtes déjà propriétaire,
- Le paiement d’une soulte de partage.
Le crédit d’impôt s’applique à toutes les acquisitions de résidence principale effectuées après le 6 mai 2007.
3. Quels types de biens donnent droit au crédit d'impôt?
Pour bénéficier de cette disposition fiscale, le logement doit être destiné à l'habitation principale du contribuable. Il doit également satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité.
Dans le cas d'un logement acquis neuf, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, le bien doit respecter les normes thermiques en vigueur. Par ailleurs, si le logement répond à un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation en vigueur, c'est-à-dire s'il répond aux normes BBC (bâtiment basse consommation), le crédit d'impôt sera majoré.
4. Quels types de prêts immobiliers donnent droit au crédit d'impôt?
Le crédit d'impôt concerne un maximum de prêts immobilier, qu'il s'agisse de prêts à taux fixes ou à taux varibles. Les intérêts d’un prêt relais, ceux d’un prêt in fine, ou encore les intérêts liés à un rachat de prêt immobilier (dans le cas d’un remplacement par un nouveau prêt immobilier) ouvrent droit au crédit d'impôt.
Les frais annexes au prêt comme les frais d’assurance de prêt, les frais de notaire, les frais de garantie… ne sont pas pris en compte dans le calcul du crédit d’impôt. Les intérêts des prêts personnels ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction.
5. Le fonctionnement du crédit d’impôt
L'avantage fiscal prend la forme d'un crédit d'impôt sur les intérêts des prêts immobilier payés au terme des cinq premières annuités ou des sept premières annuités si le logement répond aux normes BBC.
Le montant du crédit d’impôt
Pour les logements anciens, le montant du crédit d'impôt est égal à 40 % des intérêts versés sur son prêt immobilier la première année, puis à 20% les quatre années suivantes.
Pour les logements neufs acquis ou construits en 2010, le montant du crédit d'impôt s'élève à 30 % des intérêts versés sur son prêt immobilier la première année, puis à 15 % les quatre années suivantes. Ces taux passeront respectivement à 25 % et 10 % en 2011; et à 15 % et 5 % en 2012.
Pour les logements neufs respectant la norme BBC, le montant du crédit d'impôt s'élève à 40 % des intérêts versés sur son prêt immobilier les sept premières années de remboursement.
Le plafond du crédit d’impôt
Les intérêts déduits sont soumis à un plafond à hauteur de 3 750 € pour une personne seule et de 7 500 € pour un couple effectuant une déclaration d’impôt commune.
Le couple est majoré de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents (en cas de divorce par exemple).
Le montant est doublé dans le cas où l’un des membres du foyer est handicapé (7 500 € pour une personne seule et 15 000 € pour un couple soumis à l’imposition commune). Les majorations peuvent être cumulées.
Déroulement du crédit d’impôt
Les modalités de déclaration sont simples : il s’agit de reporter le total des intérêts payés annuellement (ceux-ci sont normalement inscrits dans l’échéancier de remboursement du prêt), et de garder les justificatifs nécessaires en cas de contrôle fiscal.
La date de départ à partir de laquelle sont décomptées les cinq ou les sept premières annuités de remboursement correspond à la mise à disposition des fonds empruntés. Toutefois, en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, cette date peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement. Cette demande doit être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison de logement. Dans la majorité de ces cas, le crédit d’impôt est calculé à partir de la date de livraison du logement mais parfois, il peut être intéressant de le faire démarrer avant si les intérêts intercalaires permettent d’atteindre le plafond maximum de déduction avant même la livraison du logement 1 .
Lorsque le prêt démarre au cours d’une année, en juillet par exemple, le montant du crédit d'impôt plus important la première année, s’applique jusqu’en juin de l’année qui suit, puis le nouveau montant s’applique sur les mois restants. La déduction se calcule donc sur les cinq premières années de remboursement du prêt qui peuvent s’étaler sur six années fiscales consécutives.
Exemples
- En avril 2010, un couple avec deux enfants à charge emprunte 180 000 € à 3,80 % sur 15 ans afin de financer l'achat d'un logement neuf (ne répondant pas à la norme BBC).
| Année | Crédit d'impôt |
|---|---|
| 2010 | 1 513,38 € |
| 2011 | 1 208,89 € |
| 2012 | 908,96 € |
| 2013 | 852,69 € |
| 2014 | 794,24 € |
| 2015 | 187,89 € |
| Total | 5 466,05 € |
En tout, sur 6 années fiscales, le ménage paiera 5 466,05 € de moins d’impôts sur le revenu.
- En Mars 2010, un célibataire emprunte 250 000 € à un taux de 4 % pendant 20 ans afin de financer l'achat d'un appartement ancien.
| Année | Crédit d'impôt |
|---|---|
| 2010 | 1 500 € |
| 2011 | 1 074 € |
| 2012 | 750 € |
| 2013 | 750 € |
| 2014 | 750 € |
| 2015 | 275 € |
| Total | 5 099 € |
Au final sur 6 années fiscales, ce célibataire paiera 5 099 € en moins sur ses impôts sur le revenu grâce au crédit d'impôt.
6. Bon à savoir
Si le crédit d’impôt excède l’impôt que vous devez, cet excédent vous est restitué. Si vous n’êtes pas imposable, le montant total du crédit d'impôt qui vous est dû vous est versé par le Trésor public.
Depuis 2009, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
En cas de changement de situation de famille au cours du crédit d'impôt
Si le contribuable qui bénéficie du crédit d'impôt vient à se marier ou à conclure un PACS au cours de l'une des années d'application du crédit d'impôt, le bénéfice du crédit d'impôt peut être poursuivi à condition que le logement sur lequel portait le crédit d'impôt soit l'habitation principale du couple soumis à imposition commune (et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies).
Si le couple qui bénéficie du crédit d'impôt se sépare (divorce, rupture de PACS, décès...), alors le bénéfice du crédit d'impôt peut être poursuivi si le logement sur lequel porte le crédit d'impôt continue de constituer l'habitation principale de l'un des deux ex-conjoints.
1 Pour la signature d’un contrat de réservation en Mai 2010 avec livraison en Juillet 2011, le promoteur a demandé le déblocage de 140 000€ en 2010, le cumul des intérêts payés atteint 3 815€. Si l’emprunteur est une personne seule, son plafond de déductibilité étant de 3 750€, il aura tout intérêt à bénéficier du crédit d’impôt dès 2010. Pour un couple dont le plafond est de 7 500€, il vaudra mieux attendre 2011 pour bénéficier entièrement de la déduction.
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