Prêt immobilier et nue-propriété d’un bien : réduction d’ISF à la clé !

Fin mars 2009, les juges de la Cour de cassation ont tranché en faveur des contribuables désirant déduire de leur ISF le crédit immobilier avec lequel ils ont acheté la nue-propriété d’un bien. Explications.

Nue-propriété ?

Petit rappel. En France, le démembrement de propriété est autorisé. On distingue donc la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut pas se servir de son bien ni en percevoir les fruits (loyers…). Tandis que l’usufruitier n’a pas le droit de se dessaisir du bien, de le détruire ou de l’aliéner. Nue-propriété et usufruit peuvent se trouver réunis lorsque l'usufruit prend fin par exemple, ou encore, lorsque l'usufruitier acquiert les droits du nu-propriétaire.

Ainsi, certains acquièrent, à crédit, la nue-propriété d’un bien. L’usufruit de ce même bien est alors acheté par une personne morale – comme un bailleur social – pour une durée limitée (15 à 18 ans en général).

Pourquoi acheter la nue-propriété d’un bien avec un crédit immobilier ?

Cette stratégie patrimoniale profite au contribuable redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Elle présente deux avantages fiscaux majeurs :

  1. Le nu-propriétaire d’un bien immobilier n’a pas besoin de déclarer ce bien dans son patrimoine taxable à l’ISF pendant toute la durée de l’usufruit. Comme c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus – liés à la location par exemple –, c’est lui qui doit déclarer la valeur du bien comme s’il était sa pleine propriété.
  2. Le bien en question n’est donc pas exonéré d’impôt puisqu’il est déclaré comme propriété de l’usufruitier. Par conséquent, le nu-propriétaire peut déduire, au passif de son ISF, le prêt immobilier qui a servi à acheter la nue-propriété de ce bien non-exonéré.

Le nu-propriétaire d’un bien redevable de l’ISF déclare donc un patrimoine taxable moins important, et profite d’une déduction de son emprunt. S’il avait simplement acheté un bien, il aurait pu déduire son crédit immobilier de son ISF mais aurait dû intégrer son bien à son patrimoine taxable !

Mais c’est un échec cuisant pour le fisc qui souhaitait empêcher ce genre de stratégies patrimoniales du démembrement de propriété. La Cour de cassation a confirmé : « Le nu-propriétaire est donc en droit de déduire de l'assiette de l'ISF les dettes contractées pour l'acquisition ou la conservation du bien démembré qui sont à sa charge au 1er janvier de l'année d'imposition selon les règles prévues à l’article 768 du Code général des impôts » ( Cass. 2ème, civ. 31 mars 2009, n° de pourvoi: 08-14645).

Vendredi 5 juin 2009
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