Prêt immobilier : êtes-vous un investisseur particulier ou professionnel ?

Le droit français est très protecteur du consommateur en matière de crédit immobilier, notamment grâce aux lois successives Scrivener, Lagarde et Hamon. Pourtant, dans certains cas, des investisseurs particuliers peuvent être considérés comme des professionnels, ce qui change tout en termes de protection de l’emprunteur.

Vous faites construire pour revendre, pour diviser le logement en plusieurs biens ou en logements locatifs ? En cas de difficultés de remboursement de votre crédit immobilier, vous risquez de ne plus être protégé par le Code de la consommation, comme l’a rappelé la Cour de cassation.

En effet, le législateur a prévu que des particuliers pourraient être tentés de s’abriter derrière ce statut très protecteur tout en exerçant une activité immobilière à la limite du professionnalisme. Ainsi, l’article L312-3 du Code de la consommation dispose que « sont exclus du champ d'application du présent chapitre [les prêts] destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance. »

C’est forte de cet article que la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 14 avril 2016. Arrêt aux termes duquel une personne retraitée qui avait contracté deux prêts immobiliers aux fins de financer la construction de plusieurs maisons appelées à être vendues ou mises en location peut être jugée comme « professionnelle ». Et ce même si l’un des biens financés était destiné à sa résidence principale.

Pour la Cour, l’opération financée est clairement une opération de promotion immobilière, et par conséquent les prêts litigieux « avaient été accordés pour les besoins professionnels de l'emprunteur et non pour ceux d'un simple consommateur ».

En l’espèce, les conséquences pour l’emprunteur concerné sont importantes : dans le cas d’un consommateur, en cas d’impayés la banque prêteuse ne dispose que de 2 ans pour engager une procédure de réclamation et de saisie, contre 5 ans dans le cas d’un professionnel. En l’occurrence, la banque a lancé ces procédures au bout de 4 ans, procédures qui vont donc pouvoir suivre leur cours.

Au-delà de ce cas particulier, cette jurisprudence pourrait avoir des conséquences non-négligeables pour les investisseurs. En effet, nombreux sont les particuliers qui investissent dans l’immobilier, que ce soit pour revendre le bien après réhabilitation ou le mettre en location : dans quelles conditions pourront-ils sortir du champ du prêt immobilier aux consommateurs pour entrer dans celui, beaucoup moins protecteur, du crédit aux professionnels ? Quelle sera la limite entre le simple investissement d’un particulier consommateur et l’opération de promotion immobilière professionnelle ? Et cette nouvelle jurisprudence ne risque-t-elle pas de décourager certains investisseurs ? Nul doute que de nouvelles décisions de justice viendront bientôt confirmer ou infirmer cette décision, et que de nombreux professionnels du droit immobilier vont rapidement se pencher sur la question.

Par Xavier Laneurie

© 2016 Source CyberPrêt.com

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