Encadrement des loyers : qui est concerné ?

La récente publication de l’arrêté préfectoral fixant les plafonds de loyers applicables à Paris à partir du 1er août 2016 a suscité de nombreux commentaires, essentiellement des protestations de la part des propriétaires. Pour autant, la notion d’ « encadrement des loyers » reste floue : ne devait-il pas s’appliquer en dehors de Paris ? Et d’ailleurs, n’y-a-t-il pas déjà une limite de loyer à la relocation dans les zones tendues ?

Si vous prévoyez de prendre un prêt immobilier pour réaliser un investissement locatif, vous vous posez probablement la question : vais-je pouvoir effectivement demander le loyer que j’ai prévu ? La loi ALUR ne va-t-elle pas m’obliger à me restreindre, et ainsi lourdement grever mon rendement ?

De réels plafonds de loyer pour Paris intra-muros uniquement

En théorie, la loi ALUR de 2014 prévoit un dispositif de plafonnement des loyers dans 28 zones réputées tendues, à savoir les agglomérations de : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse (voir la liste complète des communes concernées).

Eu égard à l’hétérogénéité des loyers pratiqués au sein d’une même commune, un tel dispositif nécessite la création d’observatoires des loyers au niveau local. Les chiffres qu’ils fourniront serviront de base à des arrêtés préfectoraux fixant le loyer maximum pouvant être réclamé par un propriétaire (le loyer médian + 20%).

En pratique, seul l’observatoire des loyers de Paris est fonctionnel, depuis 2015. Ailleurs, le calendrier reste flou, même si Lille semble maintenir son objectif d’une mise en place en décembre 2016. Gageons du reste que, les échéances électorales de 2017 approchant, la situation ne devrait se débloquer que (très) lentement.

Un dispositif contesté

A Paris, le plafond de loyer pour un logement dépend de 5 critères :

  • Le quartier dans lequel il se situe (80 ont été définis, pour 14 niveaux de loyer au total),
  • Son nombre de pièces,
  • Sa surface,
  • Son époque de construction (avant 1946, avant 1970, avant 1990 ou après 1990),
  • S’il est meublé ou vide.

Et c’est finalement très peu ! En effet, cela signifie que dans un immeuble, à surface identique, un appartement verra son loyer plafonné de la même façon qu’il soit situé au rez-de-chaussée sur rue ou en étage élevé sur cour. Sans parler de la qualité du bien (rénovation, équipements, etc.). Par ailleurs, le découpage en 80 quartiers n’est pas si fin : d’une rue voire d’un trottoir à l’autre les loyers peuvent sensiblement varier.

Les propriétaires sont tout de même autorisés à dépasser le plafond si l’appartement présente des « caractéristiques particulières » : terrasse, vue exceptionnelle, équipements supplémentaires, emplacement d’exception... Cela dit, aucune liste officielle de ces critères n’existe, ce qui laisse de la place à l’interprétation, voire à l’imagination des propriétaires.

Bien sûr, le locataire a 3 mois après la signature du bail pour contester le montant du loyer si celui-ci dépasse les plafonds et/ou si le complément demandé est injustifié. Mais rien ne lui dit que la commission de conciliation lui donnera raison, et c’est une bien mauvaise façon de commencer sa relation avec son propriétaire.

L’encadrement des loyers à la relocation

Au-delà de ce très médiatique plafonnement à Paris, il existe un second dispositif d’encadrement qui s’applique déjà dans les 28 zones tendues évoquées en début d’article. En effet, lors d’une relocation ou du renouvellement d’un bail, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer qu’il réclame au-delà de l’évolution de l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Ainsi, si vous changez de locataire, vous ne pourrez augmenter le loyer que dans les limites de l’IRL, qui est d’ailleurs quasi-nul depuis le début de 2015.

Toutefois, des exceptions existent là aussi, et le loyer peut être fixer librement si :

  • le logement fait l'objet d'une première location (évidemment !),
  • le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois,
  • le logement a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Par ailleurs, le loyer peut également être réajusté si celui du dernier locataire était manifestement sous-évalué, ou si des travaux d’amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.

Nous recommandons donc aux propriétaires mettant en location leur logement pour la première fois dans ces zones de fixer leur loyer avec la plus grande attention :

  • s’il est trop bas, vous risquez de ne pas pouvoir le réajuster facilement,
  • s’il est trop haut, non seulement vous aurez davantage de difficultés à trouver un locataire (tous les marchés ne sont pas aussi tendus que Paris !), mais en plus vous risquez de devoir le baisser à court terme si le plafonnement est mis en place chez vous.

Par Xavier Laneurie

© 2016 Source CyberPrêt.com

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