Retour du prêt à taux zéro dans l’ancien

Après quelques ajustements sur les plafonds de ressources intervenus dès le mois d’octobre 2014, la véritable nouveauté concernant le prêt à taux zéro en 2015 est qu’il peut de nouveau financer l’acquisition d’un logement ancien, sous des conditions toutefois très restrictives. Qui peut espérer en profiter, et cela aura-t-il un effet significatif sur la solvabilité des primo-accédants ?

Depuis 2012, les primo-accédants ne pouvaient plus bénéficier du Prêt à Taux Zéro Plus pour le financement d’un logement ancien, sauf dans un cas bien précis : le rachat par ses occupants d’un logement du parc social. Une opération réalisée... 210 fois en tout au cours de l’année 2013 (chiffres SGFGAS – Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale, en charge du PTZ). Anecdotique, donc.

Un retour très ciblé

Depuis le 1er janvier, l’Etat subventionne de nouveau l’acquisition d’un premier logement ancien, sous 2 conditions principales.

Tout d’abord, le logement financé devra se situer dans l’une des 5 920 communes concernées en 2015, définies par arrêté selon les modalités suivantes : « les communes n'appartenant pas à une agglomération comptant au moins 10 000 habitants, connaissant un niveau de vacance du parc de logements défini par décret et au moins supérieur à la moyenne nationale et comprenant un nombre minimal d'équipements recensés par l'Institut national de la statistique et des études économiques prévu dans des conditions fixées par décret » (article L31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation).

En clair, le prêt à taux zéro doit servir à rénover et revitaliser des communes rurales bénéficiant d’un bon niveau d’infrastructures publiques mais où trop de logements restent vacants. Une définition bien complexe, et qui doit donner du fil à retordre aux services du ministère du Logement chargés de l’établissement d’une telle liste.

Ensuite, pour répondre à son objectif de rénovation de ces communes rurales, le PTZ ne sera accordé que si d’importants travaux sont réalisés à l’acquisition. Ces travaux devront donc représenter plus de 25% du coût total de l’opération (hors frais de notaire), et répondre à la définition suivante : « tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes définies par arrêté, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l'exception de ceux financés au moyen [de l’Eco-Prêt à Taux Zéro] » (article R31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation). Par ailleurs, ces travaux devront être réalisés dans les 3 ans suivant l’émission de l’offre de prêt.

En pratique, l’emprunteur devra fournir à sa banque une attestation sur l’honneur l’engageant à réaliser les travaux en question (devis à l’appui), puis, à leur réalisation effective dans le délai de 3 ans, les factures correspondantes.

Si ces deux conditions sont remplies, l’emprunteur aura droit au même montant de prêt à taux zéro que s’il faisait l’acquisition d’un logement neuf :

  • 26% du montant de l’opération pour les 35 communes concernées dans les zones A et B1,
  • 21% en zone B2,
  • 18% en zone C.

Un retour trop ciblé ?

On le voit, le dispositif ne pourra concerner qu’un parc de logements anciens assez restreint, dans la mesure où les communes concernées sont par définition petites. En outre, le budget travaux des acheteurs devra être conséquent. C’est probablement pourquoi le gouvernement a prévu dans son étude d’impact que seuls 3 000 de ces prêts à taux zéro seront distribués en 2015 (sur 78 000 PTZ accordés).

Il est donc évident que cette mesure n’aura pas d’effet global mesurable sur un marché de 6 à 700 000 transactions annuelles. Le véritable enjeu est donc de savoir si ce coup de pouce aura bien l’effet escompté au niveau local, dans certaines communes ayant tendance à se dépeupler. Rendez-vous dans quelques mois pour étudier à nouveau les chiffres de la SGFGAS...

Par Xavier Laneurie

© 2015 Source CyberPrêt.com

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