Prêt immobilier : retour en grâce des durées longues

Nous l’avons observé dans les barèmes que nos partenaires nous ont fait parvenir au cours du dernier mois, et l’Observatoire Crédit Logement vient le confirmer : les banques cherchent à recruter des emprunteurs jeunes et/ou primo-accédants grâce à des taux de plus en plus attractifs sur les longues durées. De quoi en finir (enfin !) avec l’idée trop répandue qu’elles « ne prêtent qu’aux riches » ?

Comme tous les acteurs du marché, nous nous interrogions avant la rentrée : quelle allait être la tendance des taux de prêt immobilier après les records du premier semestre 2015 ? La réponse a été assez inattendue : après une brève remontée en septembre, les taux immobiliers sont repartis (très légèrement) à la baisse.

Les banques misent sur les durées de prêts les plus longues

Mais le plus surprenant, c’est la structure de cette baisse, et à ce titre l’étude de l’Observatoire Crédit Logement est très éclairante. Elle nous apprend en particulier qu’entre septembre et novembre :

  • Les taux sur 15 ans ont baissé de 0,02%,
  • Les taux sur 20 ans de 0,01%,
  • Les taux sur 25 ans de 0,06%.

La dynamique de baisse concerne donc majoritairement les longues durées. Cela indique que les banques prospectent en priorité les cibles traditionnelles des prêts sur 25 à 30 ans, à savoir les jeunes ménages, qui sont généralement primo-accédants.

Les longues durées, un fort facteur de solvabilisation

Or la politique commerciale des banques prêteuses en termes de longues durées a une influence forte sur le marché immobilier, qu’il soit neuf ou ancien.

En effet, les ménages les plus aisés, qui empruntent généralement sur des durées plus courtes, sont moins sensibles au niveau des taux au moment de leur achat. En clair, un taux un peu élevé ne les empêchent pas forcément de réaliser leurs projets. D’autant plus qu’ils peuvent le renégocier en cas de baisse...

Au contraire, si les taux sur les longues durées sont trop élevés, ils peuvent tout simplement empêcher les jeunes ménages (statistiquement plus modestes) d’emprunter. Et réduire d’autant l’activité du secteur (construction et travaux).

Par exemple, un couple gagnant 2 500€/mois peut espérer rembourser 825€/mois (33% de ses revenus). Avec un tel budget mensuel et sur 25 ans :

  • En décembre 2012, alors que le taux moyen sur 25 ans était de 3,70%, ils pouvaient emprunter environ 160 000€.
  • Aujourd’hui, avec un taux moyen de 2,68%, ce montant passe à 180 000€.

Sur de tels montants, ces 20 000€ représenteront souvent la différence entre rester locataire et accéder à la propriété...

Autre facette, le coût du crédit à long terme a aussi fondu de manière spectaculaire : en 2012, emprunter 150 000€ sur 20 ans coûtait 57 000€ (taux de 3,40%). Aujourd’hui, emprunter la même somme sur 25 ans n’en coûte que 56 000 (taux de 2,68%). Une excellente nouvelle pour le pouvoir d’achat à long terme des emprunteurs.

Un effet combiné à celui du Prêt à Taux Zéro ?

Ces chiffres tombent à la veille de la mise en place d’une nouvelle version du Prêt à Taux Zéro, qui a été imaginée dans le but de concerner davantage d’emprunteurs, y compris dans l’ancien rénové. Les primo-accédants, souvent jeunes, pourront donc profiter à la fois de taux bas sur les longues durées, et d’un prêt aidé très intéressant. Ces effets se combineront-ils pour relancer un marché immobilier pour le moins atone ? Premiers éléments de réponse au second semestre 2016.

Par Xavier Laneurie

© 2015 Source CyberPrêt.com

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