Ne négligez pas le transfert de prêt immobilier !

Les taux de prêt immobilier restent historiquement attractifs, et c'est peut-être pour vous l'occasion de réaliser vos projets ou de renégocier votre taux. Pour autant, ces excellentes conditions peuvent ne pas durer : dans quelques années, lorsque vous souhaiterez changer de bien, les taux de prêt seront probablement moins favorables... Une solution assez méconnue existe pourtant pour continuer de profiter des conditions actuelles, même à moyen ou long terme : le transfert de prêt immobilier.

Bien connue des emprunteurs américains, cette clause reste le plus souvent bien enfouie dans les conditions générales de crédit immobilier des banques françaises. Pourtant, sa présence (ou son absence...) devrait être déterminante au moment de choisir la banque qui va vous aider à financer votre projet. En fait, le transfert de prêt vous permet, en cours de remboursement, de changer l'objet du financement. En clair, vous conservez le même crédit immobilier, mais il finance un autre bien.

Quels sont ses avantages ?

L'intérêt est évident en cette période de taux bas : imaginons que vous achetiez aujourd'hui votre résidence principale, et que les circonstances de la vie (naissance, mutation, etc.) vous conduisent à en changer dans 5 ans.
Le processus français « traditionnel » vous pousserait à vendre votre bien pour solder votre prêt, puis à prendre un autre crédit pour acheter le nouveau bien. Les surcoûts engendrés par cette procédure sont multiples :

  • Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) : vous pouvez les négocier au moment de la souscription de votre premier prêt, mais si ce n'est pas le cas elles s'élèvent à six mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Elles peuvent donc facilement atteindre plusieurs milliers d'euros.
  • Les frais de garantie : dans la plupart des cas, nouveau financement signifie nouvelle garantie, hypothécaire ou mutuelle. Dans un cas comme dans l'autre, on parle aussi en milliers d'euros.
  • Les frais de dossier
  • Et surtout, le taux du nouveau prêt immobilier peut être plus élevé : ce sera d'autant plus vrai du fait de l'actuelle faiblesse des taux. Passer de 2 à 3 % sur 20 ans pour 200 000€ représente plus de 23 000€ d'intérêts supplémentaires...

Avec un transfert de prêt :

  • Vous n'aurez pas d'IRA à régler,
  • Si vous aviez choisi une caution mutuelle, elle peut être conservée dans le cadre du transfert du prêt d'un bien à l'autre, puisqu'elle est attachée au prêt et non au bien financé. Les garanties réelles, hypothèque ou IPPD, sont quant à elles attachées au bien financé et devront donc être levées puis re-contractées. Mais ce sera de toute façon le cas, que vous soldiez le prêt ou que vous le transfériez.
  • Vous aurez peut-être des frais de traitement, mais ils ne seront sûrement pas supérieurs aux frais de dossier d'un nouveau prêt.
  • Et enfin, vous continuerez de profiter des mêmes conditions de crédit, qui sont excellentes en ce moment.

Vous l'avez compris, au moment de changer de logement, le choix entre transfert du prêt immobilier et remboursement anticipé sera le fruit d'un calcul :

  • Si les conditions de crédit se sont dégradées, pas de problème : le transfert sera plus avantageux.
  • Si elles se sont améliorées, la question sera la suivante : cette amélioration est-elle suffisante pour compenser les frais supplémentaires engendrés par un remboursement et la souscription d'un nouveau prêt ?

Quoiqu'il en soit, au moment de la souscription d'un nouveau prêt, il est important de vérifier si le contrat prévoit son transfert : il vous est impossible de savoir si vous en profiterez finalement, mais avoir cette possibilité est un avantage certain.

Les conditions du transfert de prêt immobilier

Bien évidemment, même lorsque votre contrat de crédit prévoit le transfert, celui-ci ne peut pas se faire à n'importe quelles conditions. En pratique, le transfert n'est généralement possible que si la banque (ou l'organisme de cautionnement de crédit immobilier) accepte le nouveau bien immobilier comme garantie.
Il faut aussi noter que le transfert se fait sur le capital restant dû et la durée restante, : un nouveau prêt immobilier complémentaire est souvent nécessaire pour compléter l'acquisition et nécessitera un lissage de prêt.

Vérifier cette possibilité est donc une raison de plus de lire avec la plus grande attention les conditions générales et particulières des prêts immobiliers qui vous seront proposés. Vous avez peur de ne pas vous y retrouver ? Faîtes une simulation de prêt immobilier en ligne : un conseiller financier spécialisé sera à votre disposition pour vous accompagner gratuitement tout au long de vos démarches et vous orienter vers le financement le plus avantageux.

Par Xavier Laneurie

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