Caution de prêt immobilier : vous n’avez (toujours) pas le choix...

Depuis sa mise en place en 2014, on a beaucoup parlé du volet « assurance emprunteur » de la loi Hamon : les emprunteurs ont désormais 12 mois après la signature de leur offre de prêt pour choisir librement leur assurance de prêt immobilier. A l’occasion de l’examen de la loi Macron, des sénateurs PS et UDI souhaitaient aller encore plus loin dans la défense des emprunteurs, en leur permettant de choisir aussi librement leur cautionnement. Ce ne sera finalement pas pour cette fois...

Dans la très grande majorité des cas, un prêt immobilier est assorti de 2 niveaux de couverture :

  • L’assurance emprunteur, qui prend en charge le remboursement du prêt en cas de difficulté du côté de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail, voire chômage),
  • La garantie, qui permet à la banque prêteuse de récupérer le capital si l’emprunteur cesse de rembourser son prêt.

Si avec les lois Lagarde et Hamon le marché de l’assurance emprunteur s’est fortement libéralisé au cours des dernières années, celui de la garantie reste très verrouillé.

En effet, si l’on excepte les dispositifs marginaux que sont le nantissement et la caution personnelle, il existe deux principaux moyens de cautionner un prêt immobilier :

  • Les garanties réelles : hypothèque sur un bien neuf et IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) sur un bien ancien. Ces actes passés devant notaire permettent à la banque prêteuse de récupérer et de vendre le bien financé en cas de défaut de paiement.
  • Les cautions mutuelles : elles sont accordées par des organismes spécialisés (Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, CMH, mutuelles de fonctionnaire etc.), qui se portent caution pour l’emprunteur. En cas de défaut de paiement, c’est l’organisme en question qui prendra en charge le remboursement du crédit, puis qui se retournera vers l’emprunteur pour régler la situation, soit à l’amiable quand c’est possible, soit par la vente du bien.

Des emprunteurs captifs

C’est ce second dispositif de caution mutuelle qui était dans le collimateur des sénateurs. En effet, la plupart des établissements prêteurs travaillent exclusivement avec un seul organisme de caution. Les emprunteurs n’ont donc absolument pas la possibilité de comparer les différentes offres du marché, ce qui leur permettrait pourtant de réaliser d’importantes économies, tant les tarifs disponibles sont disparates. L’UFC Que Choisir estime en effet à plus de 200 millions d’euros par an l’économie globale réalisée par les emprunteurs s’ils optaient tous pour l’offre la moins chère du marché.

Une situation d’autant plus préoccupante pour l’association de consommateurs que « le cautionnement est devenu depuis 10 ans la première des garanties (56% des garanties en 2012), avant l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers, exigées par les banques pour accorder un crédit à leurs clients. Or, non seulement les banques dirigent les clients vers le cautionnement, mais pire, elles imposent leur(s) organismes(s) de cautionnement aux clients emprunteurs. » Ce qui se comprend d’autant mieux quand on sait que ces organismes appartiennent généralement aux banques qui distribuent leurs produits...

Vers un retour en grâce de l’hypothèque ?

On voit donc mal comment les banques françaises renonceraient de leur propre gré à proposer en priorité leur organisme de caution. Et pourtant, il se pourrait bien que Bâle III les obligent à changer au moins en partie leurs habitudes...

En effet, les contraintes imposées par le Comité de Bâle (chargé de la régulation du marché bancaire à l’échelle internationale) vont les pousser à augmenter leur ratio de fonds propres, c’est-à-dire, schématiquement, la part des capitaux dont elles disposent effectivement (les fonds propres) dans les montants prêtés à leurs clients, le reste étant emprunté sur les marchés financiers.

Pour cela, elles vont faire appel à la titrisation, c’est-à-dire qu’elles vont vendre des « paquets » de prêts immobiliers comme des produits financiers à des investisseurs. Cela leur permet de récupérer des fonds propres en échange de leurs créances, grâce auxquels elles pourront d’ailleurs éventuellement consentir de nouveaux prêts. Or pour réaliser une telle opération les prêts immobiliers concernés doivent obligatoirement être assortis d’une garantie réelle. Les banques recommencent donc à diriger leurs « beaux profils » d’emprunteurs (revenus confortables et apports conséquents) vers l’hypothèque et l’IPPD, afin de pouvoir les proposer à la titrisation. Ils seront donc des investissements de qualité faciles à écouler et générateurs d’un risque très faible.

Bientôt une nouvelle tentative ?

Quoi qu’il en soit, cela ne devrait pas changer les conditions de concurrence en matière de caution de prêt immobilier pour la majorité des emprunteurs. Mais à présent que l’idée a été lancée, nul doute qu’elle sera reprise à court ou moyen terme : les évolutions sur la réglementation de l’assurance emprunteur en sont un bon exemple. Reste à savoir combien de temps cela prendra encore...

Par Xavier Laneurie

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