Caution de prêt immobilier : pas de concurrence !

Forte de l’ouverture récemment accrue de la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur, l’association de consommateurs UFC Que Choisir s’est lancée en septembre dernier dans un nouveau combat : celui du cautionnement bancaire.
Pour cela, elle a demandé l’intervention de l’Autorité de la Concurrence, qui vient de rendre son avis. Et il n’est pas vraiment de nature à encourager la concurrence...

Petit rappel liminaire à propos des garanties de prêt immobilier : d’après une étude de l’Observatoire Crédit Logement, en 2013 plus de 99% des prêts immobiliers accordés par les banques françaises étaient assortis d’une garantie. Cette garantie est une sûreté qui permet à l’établissement prêteur de récupérer le capital si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités.

Cette garantie peut principalement être de 2 types :

  • Les garanties réelles (hypothèque pour un bien neuf ou une construction, IPPD pour un bien ancien) : par cet acte notarié, l’emprunteur accorde au prêteur le droit de vendre le bien financé pour se rembourser, si l’emprunteur venait à faire défaut. En cas de revente avant la fin du prêt immobilier, cette solution implique des frais de mainlevée.
  • Les organismes de caution : contre rémunération, un organisme tiers s’engage auprès du prêteur à se substituer à l’emprunteur pour le remboursement du prêt si l’emprunteur venait à faire défaut. Dans certains cas, une partie des frais de cautionnement peut être restituée à la fin du remboursement.

Le cautionnement est souvent considéré comme moins cher que les garanties réelles (nous verrons plus bas qu’il ne s’agit pas là d’une règle absolue).

Ensuite, le terme « hypothèque » est souvent un repoussoir pour les emprunteurs : « l’inscription d’une sûreté sur le bien acquis est associée à un sentiment de dépossession ». Un sentiment dénué de fondement, puisqu’en cas de défaut de paiement, que vous ayez choisi l’hypothèque ou une caution, vous devrez quand même rembourser le capital, au besoin en revendant votre bien.

Enfin, la caution mutuelle ne donne pas lieu à un acte notarié, ni à une procédure de mainlevée en cas de revente ou de remboursement anticipé.

De multiples organismes de caution... mais vous n’avez pas le choix !

Si Crédit Logement, organisme détenu conjointement par les principaux groupes bancaires français, est le leader sur le marché de la caution immobilière, il n’y est pas seul. Certains groupes bancaires possèdent notamment des filiales spécialisées :

  • CAMCA, du groupe Crédit Agricole,
  • CMH, du groupe Crédit Mutuel,
  • SOCAMI, du groupe Banque Populaire,
  • La Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions (CEGC), qui distribue la caution SACCEF essentiellement au sein des Caisses d’Epargne,
  • Et quelques autres acteurs moins importants.

Si on ajoute à cette liste les organismes indépendants tels que CNP Caution et les mutuelles de fonctionnaires qui pour une grande partie d’entre elles proposent un service de caution immobilière à leurs adhérents, on comprend que l’offre de cautionnement est très vaste sur le marché français.

Et pourtant... Ce n’est pas un hasard si de nombreux organismes cités plus haut appartiennent à des banques prêteuses : celles-ci n’acceptent généralement que leur propre caution en garantie, avec une petite exception pour les mutuelles de fonctionnaires. Pour résumer, à moins d’être fonctionnaire et de pouvoir peut-être choisir votre mutuelle, vous n’aurez pas le choix pour votre caution : ce sera celle de la banque.

Et pourtant, les tarifs sont très variables !

A ce titre, l’avis de l’Autorité de la Concurrence est très éclairant et contredit quelques idées reçues. Ainsi, pour l’achat d’un logement ancien, voici les tarifs pratiqués par les principaux acteurs du marché :

Montant emprunté 150 000€ 200 000€ 250 000€
IPPD 1 017€ 1 212€ 1 406€
Crédit Logement 879€ 1 017€ 1 154€
BRED 1 500€ 2 000€ 2 500€
CMH 935€ 1 092€ 1 250€
SACCEF 1 575€ 1 900€ 2  €

Au premier coup d’œil, on constate que le coût de la garantie réelle (IPPD) n’est pas si élevé. Bien sûr, en cas de revente, il faudra régler plusieurs centaines d’euros de frais de mainlevée, mais si vous ne prévoyez pas de revendre...

Par ailleurs, le coût indiqué pour Crédit Logement tient compte de la restitution en fin de garantie : le coût initial est plus de 2 fois plus élevé ! Un fait qui est d’ailleurs pris en compte dans le calcul du TEG : dans un arrêt de 2010, la Cour de Cassation a précisé que « les sommes versées sur un fonds mutuel de garantie doivent être intégrées dans le TEG, même si ces sommes feront l’objet d’une rétrocession partielle à l’issue du remboursement du prêt ». Une prise en compte d’autant plus nécessaire que le taux de restitution varie régulièrement : difficile de prévoir son niveau des années à l’avance.

Pas d’introduction de la concurrence

Passées ces considérations plutôt favorables aux requêtes d’UFC Que Choisir, la dernière partie de l’avis lui réserve une douche froide. En effet, plusieurs facteurs structurels s’opposent à l’ouverture du marché :

  • Tout d’abord, les organismes de caution filiales de groupes bancaires font valoir, à juste titre, qu’ils « n’ont pas vocation à garantir des prêts émis par d’autres banques pour des questions de politique de risque et pour des raisons liées à la constitution de fonds propres, eu égard aux exigences prudentielles auxquelles elles sont soumises »,
  • Par ailleurs, une telle libéralisation obligerait tous les groupes bancaires à lier des relations contractuelles avec un grand nombre de nouveaux organismes de caution, « source de complexités et d’inefficiences dans la mesure où tous les organismes de caution fonctionnent sur des modèles différents, s’agissant notamment des procédures d’octroi, des modalités de recouvrement et des conditions d’indemnisation ». Un argument qui s’entend alors que les pouvoirs publics (et les associations de consommateurs...) exigent toujours plus de réactivité de la part des banques.
  • Enfin, le choix d’une garantie fait partie intégrante de la politique de gestion du risque d’un établissement prêteur : à l’heure où toujours plus de sécurité et de prévention des risques sont réclamées aux banques, un tel surcroît d’incertitude serait paradoxal. A ce sujet, le quotidien La Tribune rappelle qu’en 2012 Standard & Poor's soulignait que « ces garanties financières agissent comme un premier niveau de protection en cas de détérioration de la qualité de crédit des emprunteurs ».

La demande d’UFC Que Choisir est donc rejetée sur la base de ces arguments. En revanche, en forme de lot de consolation, l’Autorité de la Concurrence rappelle « la nécessité d’une information complète et transparente du consommateur » au sujet des conditions, notamment tarifaires, de la caution qui lui est proposée.

Cette information qui passe d’abord par une « présentation claire » de la garantie qui lui est proposée et des alternatives qui s’offrent à lui, mais aussi et surtout par l’intégration rigoureuse des frais de garantie dans le TEG. Ainsi « les consommateurs peuvent arbitrer entre plusieurs offres sur la base d’un coût globalisé, intégrant l’ensemble des frais liés à l’emprunt, y compris ceux de la garantie ».

La garantie proposée par chaque prêteur est donc un élément discriminant important mais trop souvent oublié au moment de choisir son financement immobilier. L’avis de l’Autorité de la Concurrence aura au moins eu le mérite de le rappeler !

Vous souhaitez en savoir plus pour être sûr de faire le bon choix ? Commencez par consulter notre comparateur de garanties pour avoir une première idée de la garantie la mieux adaptée à votre projet.

Par Xavier Laneurie

© 2015 Source CyberPrêt.com

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