Réforme du prêt à taux zéro le 1er octobre

A la fin du mois de juin, Manuel Valls et Sylvia Pinel ont annoncé un plan de relance de la construction en France. Outre une simplification des règles de construction et une mobilisation accrue du foncier public, les ministres ont annoncé une réforme du prêt à taux zéro. Les détails de cette optimisation ont été publiés le 6 août au Journal Officiel.

A l’annonce du plan gouvernemental, le principe de cette réforme était encore imprécis : « renforcer le prêt à taux zéro (PTZ) sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes » et « ouvrir le prêt à taux zéro à l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en milieu rural pour favoriser la revitalisation des centres bourgs ».

Si l’on ne sait pas encore ce qu’il en sera de la rénovation des logements anciens en milieu rural (la réforme ne devrait intervenir qu’en janvier 2015), on connaît à présent le nouveau mode de calcul du PTZ Plus.

Restrictions en zones très tendues, ouverture en Province

De manière générale, le sens de cette réforme est d’une part la réduction des droits des acquéreurs en zones très tendues (zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français) :

  • Réduction de la quotité (fraction de l’opération finançable par le prêt à taux zéro),
  • Réduction des plafonds d’opération,
  • Durcissement des tranches de revenus et donc des durées de remboursements.

Et d’autre part un accès plus facile ailleurs sur le territoire :

  • Des plafonds de revenus plus hauts,
  • Une quotité en hausse,
  • Des plafonds d’opération relevés,
  • Des tranches de revenus plus généreuses.

2 exemples chiffrés

Afin d’illustrer cette réforme, nous allons étudier 2 dossiers, avant et après la réforme.

A Paris, un couple avec 1 enfant, dont le Revenu Fiscal de Référence (RFR) en 2012 est de 50 000€, désire acquérir un logement neuf pour la somme de 300 000€, avec 50 000€ d’apport personnel.

  • Avant la réforme, ils peuvent prétendre à un PTZ de 87 450€ remboursable sur 16 ans.
  • Après la réforme, leur droit n’est plus que de 66 300€, remboursable sur 12 ans.

Dans les deux cas, ils doivent en outre souscrire un prêt immobilier classique sur 20 ans, au taux de 2,90%, dans lequel le PTZ Plus sera lissé. Au final, le coût total du crédit sera, dans le premier cas de 56 614€, et dans le second de 66 093€ : une augmentation du coût du crédit de près de 10 000€ !

A Vannes (Morbihan), un couple avec 2 enfants, dont le RFR 2012 est de 36 000€, désire acquérir un logement neuf pour la somme de 220 000€, avec 40 000€ d’apport personnel.

  • Avant la réforme, ils peuvent prétendre à un PTZ de 36 120€ remboursable sur 16 ans.
  • Après la réforme, leur droit sera de 46 200€, remboursable sur 20 ans, avec un différé total initial de 5 ans.

Le coût total du crédit immobilier « classique » sera, dans le premier cas de 47 868€, et dans le second de 39 196€ : une baisse du coût du crédit de près de 9 000€, sans parler d’une réduction de la mensualité de l’ordre de 36€.

On le voit, cette réforme a un impact important sur le pouvoir d’achat immobilier, tant en zone tendue qu’ailleurs sur le territoire, mais dans des sens opposés.

La subtilité du changement de zone

Par ailleurs, la réforme prévoit le changement de zone de près de 1 900 communes, dont les 2 tiers sont surclassées.

Par exemple, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille et une partie de leurs agglomérations passent de la zone B1 à la zone A. Ce qui fait que, même si ces communes se situent à présent en zone A, où le PTZ Plus a été dégradé, elles bénéficient tout de même de meilleures conditions qu’auparavant.

A l’inverse, certaines communes se sont vues dégradées, de la zone A à la zone B1 ou de la zone B1 à la zone B2, leur marché immobilier ayant été jugé moins tendu.

Les objectifs du gouvernement

Dans le décret publié au Journal Officiel qui détaille cette réforme, le gouvernement table sur une relance ferme du nombre de PTZ Plus accordés, dès le dernier semestre 2014. Après 7 000 au premier semestre, 11 500 au second et probablement autant au troisième, il prévoit la production de 29 000 PTZ au quatrième semestre. Le coût net du dispositif devrait avoisiner 800 M€ pour l’année 2014.

Ce sursaut, s’il se produit, sera-t-il de nature à relancer un marché de la construction atone ? Rendez-vous début 2015 pour un premier bilan d’étape.

Des outils à jour

Comme à notre habitude, nous avons adapté nos outils de calcul dès que possible. Vous pouvez donc dès à présent utiliser notre calculatrice de PTZ Plus actualisée : vous pourrez choisir d’effectuer le calcul pour un PTZ Plus souscrit avant ou après le 1er octobre.

Pour autant, on connaît les difficultés que rencontrent les établissements prêteurs pour mettre à jour leurs systèmes informatiques en pareille situation. Lors des précédentes réformes, certains d’entre eux ont été dans l’incapacité de distribuer des PTZ plus pendant plus d’un mois. Qu’en sera-t-il cette fois-ci ? Gageons que les 2 mois dont ils disposent leur suffiront pour se tenir prêts, d’autant que les mois de septembre et octobre sont tous les ans une période stratégique de relance du marché et de réalisation des objectifs commerciaux...

Par Xavier Laneurie

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