Le prêt à taux mixte, un nouveau crédit en plein essor

Cela n’a pas du vous échapper, les taux de prêt immobilier continuent de baisser et c’est tant mieux pour les emprunteurs. Toutefois, les prix de l’immobilier restant élevés, les emprunteurs continuent d’emprunteur sur de longues durées (20 ans en moyenne) alors qu’ils revendent leur bien plus rapidement (7 ans en général) dans la plupart des cas. C’est pourquoi, certaines banques ont mis au point des produits dont le taux est fixe pendant une durée plus courte (de 5 à 10 ans) et qui varient ensuite mais normalement vous ne serez plus là pour le voir. Explications...

Un prêt à taux mixte, qu’est-ce-que c’est ?

Les banques sont parties du constat que les emprunteurs conservent très rarement leur prêt jusqu’à son échéance prévue de 15, 20 ou 30 ans. Dans les faits, les jeunes ménages le soldent par anticipation, pour acheter plus grand, parce que leurs revenus ont augmenté, parce qu’ils ont fait un héritage, etc. Pourquoi ne pas alors bénéficier d’un taux fixe inférieur sur une durée plus courte ?

C’est pourquoi les établissements prêteurs ont imaginé des plans de financement comprenant une première période de remboursement à taux fixe (généralement sur 5 à 10 ans). Par la suite, le taux devient variable capé, c’est-à-dire qu’il est susceptible d’évoluer dans certaines limites fixées à la souscription.

Ainsi, ce type de financement possède à la fois :

  • le caractère sûr du prêt à taux fixe puisque l’emprunteur connaît sa mensualité au cours des premières années de remboursement et est donc à l’abri d’une mauvaise surprise,
  • la performance du prêt à taux variable, avec un taux de départ plus bas que celui d’un prêt à taux fixe.

Par ailleurs, le risque inhérent au prêt à taux variable est gommé au moins en partie par le fait que la plupart des emprunteurs vont solder leur crédit au bout de quelques années. Ils seront donc peu exposés à une éventuelle hausse des taux.

En modulant la durée de la période de fixité et l’amplitude du cap, les établissements prêteurs sont en mesure de proposer aux emprunteurs des produits parfaitement adaptés à leurs profils, à des taux très performants.

Un exemple chiffré

Pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans :

  • Avec un taux fixe de 3,00%, la mensualité est de 1 109,20€, pour un coût total du crédit de 66 207€.
  • Avec un taux mixte de 2,70%, fixe pendant 7 ans puis capé+1 pendant 13 ans, la mensualité de départ est de 1 079,40€.

Bien sûr, après la période de fixité de 7 ans, le taux est susceptible d’évoluer. Voici donc 3 scénarii possibles, d’optimiste à très pessimiste :

Hypothèse favorable :
Taux de départ inchangé pendant toute la durée du prêt
Hypothèse moyenne :
Taux de départ inchangé pendant la moitié de la période variable et taux plafond ensuite
Hypothèse très pessimiste :
Taux plafond dès la fin de la période de fixité
240 mensualités de 1 079,40€ 162 mensualités de 1 079,40€ 84 mensualités de 1 079,40€
78 mensualités de 1 114,18€ 156 mensualités de 1 147,03€
Coût total en intérêts : 59 056,08€ Coût total en intérêts : 61 768,57€ Coût total en intérêts : 69 605,83€
Avantage du taux mixte en termes de coût de crédit : 7 151,26€ Avantage du taux mixte
en termes de coût de crédit :
4 438,77€
Avantage du taux mixte en termes de coût de crédit : -3 398,49€

Vous le voyez, quelle que soit l’évolution du taux, le risque lié à la souscription d’un taux mixte est très restreint. C’est pourquoi il est particulièrement adapté aux jeunes ménages, primo-accédants, qui apprécieront la mensualité de départ plus basse qu’avec un taux fixe, et qui seront très souvent amenés à changer de logement du fait des circonstances de la vie : accroissement de leurs revenus, naissances, etc.

En exclusivité, une calculette pour comparer un taux fixe et un taux mixte

Afin de vous aider à estimer l’intérêt d’un prêt à taux mixte, nous avons mis en place une nouvelle calculatrice. En quelques clics, vous allez pouvoir obtenir une simulation comportant les mêmes hypothèses que dans le tableau ci-dessus, puis simuler l’évolution de taux de votre choix : quelle variation et à quelle date.


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