Le gouvernement va priver d'accession à la propriété les ménages modestes

Mise à jour du 27 novembre 2014 : suite à une décision de la commission des finances du Sénat, cette réforme est finalement enterrée. Les ménages modestes pourront donc profiter encore de l'APL Accession en 2015 et au-delà.

Toujours à la recherche d’économies, le gouvernement a présenté un texte de loi prévoyant qu’à partir du 1er janvier 2015, les bénéficiaires du prêt à l’accession sociale (PAS) n’auront plus droit aux APL.
A une période où les professionnels de l’immobilier font état d’une baisse du nombre de transactions et où de nombreux constructeurs de maisons individuelles sont sur le point de déposer le bilan, est-ce vraiment une bonne mesure ?

Qu’est-ce que le prêt à l’accession sociale ?

Le prêt PAS est un crédit immobilier proposé par la plupart des banques, réglementé par l’Etat, dont les conditions de prêt sont semblables à celles des prêts immobiliers classiques et dont le premier atout est de permettre de bénéficier des APL.

Cet avantage n’est pas anodin car les banquiers comptabilisent l’APL en déduction de la mensualité de crédit pour calculer le taux d’endettement des emprunteurs.

Concrètement, une personne qui peut rembourser 650€/m peut emprunter environ 118 000€ sur 20 ans. S’il bénéficie de 100€ d’APL en plus, il remboursera 750€/m et pourra emprunter 136 000€ sur la même période soit 18 000€ de plus, ce qui correspond presque à une chambre de plus.

En retirant l’avantage des APL (sauf en cas de baisse de leurs revenus de plus de 30%), le gouvernement « socialiste » va mettre un terme à la principale aide sociale à l’accession à la propriété, qui existe depuis 1993.

Jusqu’à 15% d’acquéreurs en moins...

Un de nos partenaires bancaires spécialisé sur ce type de prêt évalue à 15% la baisse du nombre de dossiers qu’il aurait pu accorder l’année dernière si cette mesure avait déjà été en place.

Bien sûr, ce pourcentage n’est pas aussi important dans l’ensemble des banques car tous les conseillers bancaires ne connaissent pas le PAS. Il n’empêche que beaucoup de dossiers avec de faibles revenus ne sont acceptés en banque que dans le cadre du prêt PAS.

Si ce texte est voté, il aura donc un impact direct sur le nombre de transactions immobilières et particulièrement pour les primo-accédants qui sont les principaux bénéficiaires de ce dispositif, accentuant encore davantage le fossé entre les gens déjà propriétaires et les autres : en 2014, les primo-accédants ne représentent que 30% des emprunteurs contre 40% en 2011.

L’APL, une aide sur mesure

L’Etat dépense beaucoup d’argent et depuis longtemps, pour stimuler le marché immobilier.
Parmi les principales aides, on retrouve : le prêt à taux zéro (surtout pour l’achat dans le neuf et un peu dans les réhabilitations lourdes de biens anciens), les dispositifs de défiscalisation (Loi Duflot devenue Pinel) pour l’achat de logements neufs destinés à la mise en location et le prêt à l’accession sociale qui fonctionne aussi bien pour l’achat dans le neuf que dans l’ancien. Il y a également d’autres aides moins importantes (prêts à taux zéro régionaux, subvention Anah, Pass Travaux, Prêts employeur, Prêt Locatif Social).

Sur le terrain, on constate qu’une grande partie des aides destinées à l’immobilier neuf (PTZ et défiscalisation) vont finalement être absorbées dans les prix proposés et vont donc contribuer davantage à augmenter les prix immobiliers et les marges des promoteurs.

A chaque fois qu’une aide générale est mise en place, elle contribue à maintenir des prix immobiliers élevés, comme ce fut aussi le cas de la déduction des intérêts d’emprunts pour la résidence principale mise en place par Mr Sarkozy en 2007 et vite oubliée.

Finalement, une seule aide n’est pas généraliste et tient compte aussi bien du nombre de personnes dans le foyer, de la situation géographique (qui pourrait toutefois être plus fine), du type de bien et des revenus : c’est l’APL. Aussi, cette aide semble la plus juste et n’entraîne pas mécaniquement de hausse des prix.

Une autre question se pose aussi, vaut-il mieux aider des personnes à investir dans l’immobilier locatif en défiscalisant leurs impôts ou aider les particuliers à devenir propriétaires ?

Une réelle économie ?

En les privant d’un prêt immobilier suffisant pour investir et donc en les maintenant locataires, l’Etat fait-il vraiment une économie ? En effet, il va tout de même devoir leur verser des aides au logement en tant que locataires.

Un exemple typique :
Un couple avec 2 enfants achète un bien ancien à Rouen.
Ils ont un revenu net de 2000€/ mois et vont rembourser 750€/m moins 110€ d’APL dans le cadre d’un PAS.
S’ils restent locataires et remboursent 750€ de loyer, ils peuvent bénéficier d’environ 70€ d’aide au logement.

Economie pour l’Etat : 40€/mois. Mais est-ce bien une économie compte tenu du fait que l’état ne percevra pas les frais de mutations (environ 11 000€ pour un achat de 180 000€) ?

Heureusement, on ne compte plus les revirements ou reculs de nos gouvernants depuis quelques années, espérons que d’ici la fin de l’année, quelqu’un tire le signal d’alarme et que cette réforme tombe dans les oubliettes...

Par Philippe Amiel

© 2014 Source CyberPrêt.com

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