Volume de crédits immobiliers en hausse de 35%

Dans son dernier baromètre, l’Observatoire Crédit Logement annonce une augmentation de 35,3% du volume des crédits octroyés par les banques entre le 1er et le 2ème trimestre 2013. Au-delà de l’effet rachat de prêt immobilier qui l’explique en grande partie, est-ce aussi un signe d’une reprise du marché immobilier ?

Des évaluations des prix de l’immobilier disparates...

Selon les sources (notaires, agences immobilières, Crédit Logement...), les chiffres de l’évolution des prix de l’immobilier divergent notablement.

D’un côté, les chiffres des notaires sont fiables puisqu’ils reposent sur les actes de vente, mais sont toujours publiés avec plusieurs mois de retard. Ce délai rend difficile leur utilisation, que ce soit pour évaluer un bien à l’instant t, ou pour faire des prévisions quant à l’évolution du marché.

D’autres sources sont plus réactives, comme les réseaux d’agents immobiliers, mais leurs chiffres sont souvent parcellaires (du point de vue géographique ou du type de biens concerné), et l’objectivité de leurs conclusions peut être remise en cause.

Disposer de chiffres fiables et frais est donc compliqué, d’autant plus que le prix d’un bien ne dépend pas que de sa localisation et de son ancienneté (neuf ou ancien) : standing, aménagement, exposition... De quoi prendre avec des pincettes les prix de l’immobilier qui font régulièrement la une des magazines.

Ces constatations ne sont pas nouvelles, et des solutions ont déjà été proposées. Par exemple en 2010 la commission interministérielle Vorms avait proposé une série de mesures pour améliorer le traitement statistique des données immobilières : sélection de sources les plus fiables, accélération de la transmission des chiffres, uniformisation des grilles d’enregistrement des données, etc. Autant de bonnes idées qui n’ont finalement pas été suivies d’effet faute de décret d’application.

Malgré ces divergences, un consensus semble tout de même se dessiner entre les différents acteurs : les prochains mois ne connaîtront plus de hausses des prix, la tendance étant plutôt à une baisse modérée mais sensible.

... mais une tendance à la baisse qui se dessine

Ainsi, le réseau d’agents immobilier Century 21 note une baisse des prix de 2,6% au cours des 12 dernier mois, bien loin donc d’une explosion de la « bulle immobilière ». Par ailleurs, les secteurs tendus (région parisienne, grandes villes de Province...) ont vu leurs prix résister malgré une conjoncture peu propice à l’investissement.

Même son de cloche chez les notaires d’Île-de-France : dans leur dernière note, ils font état d’une baisse des prix parisiens de 1,3% sur 12 mois. Ainsi, même dans un secteur où les prix sont très élevés, aucun effondrement n’a eu lieu malgré un faible nombre de transactions.

L’effet des taux immobiliers bas

Conjuguée à une période de taux immobiliers très bas, la baisse des prix de l’immobilier enregistrée ces derniers mois devrait être une excellente nouvelle pour les candidats emprunteurs et les inciter à réaliser leurs projets immobiliers. Est-ce cette tendance qui explique l’accroissement du volume de crédits mis en place au second trimestre 2013 ?

En pratique, si les taux bas ont probablement soutenu le marché immobilier dans un contexte économique peu favorable, ils ont surtout profité aux ménages déjà détenteurs d’un prêt immobilier, qui ont pu le renégocier à des taux inédits. Grâce à cette opération, ils ont pu abaisser la mensualité de leur crédit immobilier et/ou son coût total.

Le sursaut de production observé par Crédit Logement est donc probablement en grande partie dû à cet effet d’aubaine, plus qu’à un regain d’activité sur le marché immobilier... Dans la mesure où les taux semblent repartir à la hausse depuis le mois de juillet, les prochains mois nous dirons si la baisse des prix provoquera finalement une reprise des transactions immobilières.


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