Les banquiers français plébiscités en Europe...

Le Joint Forum, un groupe de régulateurs et de banquiers centraux, a publié un rapport sur le niveau des risques liés au crédit immobilier en Europe, pays par pays. La France est le pays qui s’en sort le mieux... Pour quelles raisons ?

Malgré plusieurs années de crise financière, une économie tournant au ralenti et un niveau de chômage préoccupant, le marché immobilier français ne s’est jamais effondré. Certes, les prix ont connu une baisse sensible ces derniers mois, mais celle-ci est restée modérée, et surtout progressive.
Pourquoi la France n’est-elle pas dans la situation de ses voisins espagnols ou britanniques ? De grands organismes internationaux avancent plusieurs explications.

Dans un rapport publié début 2013, le Joint Forum (organisme international regroupant des acteurs de la régulation bancaire et des dirigeants de banques centrales) vante le faible niveau de risque du marché du crédit immobilier en France, et en donnent plusieurs explications structurelles.

Les banques françaises se concentrent davantage sur l’investisseur que sur l’investissement

Le premier point mis en avant par l’analyse du Joint Forum est le soin que prennent les banques françaises dans l’analyse de la solvabilité à long terme de leurs clients.

Dans les marchés anglo-saxons, les établissements prêteurs sont surtout soucieux de la valeur du bien financé. En somme, elles cherchent avant tout à se couvrir en cas de défaut de paiement, via une prise d’hypothèque : le bien sera vendu pour rembourser la dette.

La démarche des banques françaises est très différente : elles souhaitent avant tout s’assurer que les emprunteurs seront à même de rembourser leurs crédits immobiliers jusqu’à leurs termes. En clair, c’est la stabilité (ou la hausse...) et la pérennité des revenus qui intéressent une banque française, davantage que la valeur de l’investissement.

Par ailleurs, l’étude souligne l’intérêt d’une pratique qui semble naturelle à tous les emprunteurs français mais ne va pas de soi à l’étranger : les banques françaises ne prêtent pas au-delà de 35% d’endettement, voire 33% pour de nombreux établissements.

La prédominance des taux fixes

Autre facteur de stabilité, le type de taux immobilier. Fait exceptionnel dans le monde, la France est l’un des rares pays où l’on trouve des prêts immobiliers à taux fixe et à des conditions de taux très compétitives.

Le rôle des organismes de caution

Si l’hypothèque est le moyen le plus utilisé sur les marchés anglo-saxons pour garantir un prêt immobilier, en France une alternative a conquis la plus grande partie du marché : les sociétés de caution de prêt immobilier comme Crédit Logement (le leader du marché) ou la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.

D’après les chiffres de l’ACP (Autorité de Contrôle Prudentiel), en 2000 30% des prêts étaient cautionné via un organisme de caution, contre 59% en 2010. Cette situation serait, d’après le Joint Forum, un puissant facteur de stabilité puisque les organismes de caution permettent une mutualisation des risques. D’après Standard & Poor’s, ces sociétés « agissent comme un premier niveau de protection en cas de détérioration de la qualité de crédit des emprunteurs ». Ce que confirme le Joint Forum : « Le risque sur les prêts cautionnés est plus faible [...] parce qu’il est plus fragmenté et parce qu’il ne se réalise qu’en cas de défaut simultané de l’emprunteur et du garant ».

Ce que le rapport ne dit pas...

En revanche, il n’est pas signalé que si les banquiers français n’ont pas connu de détérioration importante de leurs risques liés aux prêts immobiliers, c’est peut-être aussi dû au manque de nouvelles constructions immobilières qui maintient une forte demande et des prix du marché élevés.

Il n’est pas non plus mentionné que de plus en plus les banques prêtent à taux fixe sur des durées longues (20 ans en moyenne), alors qu'elles se refinancent sur des durées courtes. Si les taux courts devaient augmenter fortement dans les prochaines années, comment s’en sortiront-elles ?


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