Comment les revenus sont-ils pris en compte par les banquiers ?

Contrairement à certaines idées reçues, il n’y a pas que les salariés qui peuvent obtenir un prêt immobilier. Les travailleurs en intérim, les professions libérales, les intermittents du spectacle, les chefs d’entreprises ou autres personnes ayant des revenus irréguliers peuvent emprunter mais pour eux, il faudra davantage de stabilité dans le temps.
Voici comment sont pris en compte les différents types de revenus...

Quelle que soit votre situation, pour bien comprendre comment sont pris en compte les revenus, il faut savoir qu’il y a une chose que les banquiers aiment encore plus que le montant de vos revenus : c’est leur stabilité !
Lorsque vous exercez un métier dont les revenus peuvent varier, ceux-ci seront calculés sur une longue période (en général, c’est la moyenne des trois dernières années).
Afin de bien comprendre comment les banquiers déterminent vos revenus, voici les grandes règles :

Pour les salariés du privé :

  • en CDI : il faut que la période d’essai soit terminée. Si votre rémunération comporte des primes, celles-ci seront calculées sur la moyenne des 2 dernières années. Cette durée peut être plus longue ou plus courte en fonction du montant des primes, des clauses prévues dans votre contrat de travail et de la solidité financière de votre employeur.
    Astuce : si votre période d’essai est longue (principalement pour les cadres), vous pouvez présenter une caution solidaire temporaire. Par exemple, vos parents (si leurs revenus le permettent), seront cautions si un incident de paiement intervient pendant que vous êtes en période d’essai. Une fois celle-ci terminée, la caution peut être levée.
  • en CDD ou intérim et intermittents du spectacle : les revenus seront pris en compte sur la moyenne des trois dernières années.

Pour les salariés du public :

  • titulaires : aucun souci.
  • non titulaires : Même système que pour les CDD sauf au cas par cas dans certains domaines (recherche, médical...).
    Un bémol avec les contractuels : c'est en fonction du nombre de contrats et de leur durée que vos revenus seront évalués. Par exemple, dans le cas d’un deuxième contrat de 2 ans, et d’une acquisition au bout de 3 ans, la banque va demander la sortie du contrat, son renouvellement ou une titularisation.

Pour les professions indépendantes :

En fonction du métier que vous exercez, de votre expérience dans ce domaine et de votre potentiel d’évolution de revenus, les banquiers sont plus ou moins exigeants.
Normalement, la règle est à nouveau de prendre en compte les trois dernières années de revenus mais pour des professions où la demande est forte comme les avocats, les infirmières ou autres jeunes profils à fort potentiel, la moyenne peut être faite sur 2 ans (voir moins longtemps si le montant des revenus déclarés correspond à la moyenne du secteur).

Revenus locatifs :

Il y a presque autant de manière de les calculer que d’établissements bancaires mais pour faire simple les revenus locatifs (hors charges) sont pondérés à 70%. Ensuite il y a 2 manières très différentes d’en tenir compte :

  • les ajouter aux revenus : dans ce cas c’est simple, le revenu locatif est ajouté à vos revenus.
    Exemple :
    Charges = loyer résidence principale (700€) + mensualité de l'investissement locatif (600€)
    Revenus = revenus pro (2 900€/m) + revenus fonciers (500€ x 70% = 350€)
    Ce qui nous donne le taux d’endettement suivant = 1 300€ / 3 250€ = 40.00%
    Vu le taux d’endettement élevé, cette demande risque d’être refusée
  • les déduire des charges : afin de ne pas trop pénaliser les investisseurs locatifs, certains banquiers considèrent que c’est le revenu locatif perçu qui va rembourser le crédit et font le calcul suivant :
    Charges = loyer résidence principale (700€) + mensualité de l'investissement locatif (600€) - revenus fonciers (500€ x 70% = 350€)
    Revenus = revenus pro (2 900€/m)
    Ce qui nous donne le taux d’endettement suivant = 950€ / 2 900€ = 32.76%
    Vu le taux d’endettement inférieur à 33%, ce dossier peut être accepté.

Revenus sociaux :

Les prêts immobiliers sont souscrits en moyenne sur 20 ans. Pour la plupart des aides sociales prises en compte, le montant dépend du nombre d’enfants à charge. Comme, en général, ces aides disparaissent à la majorité ou à la fin des études, les banquiers n’en tiendront compte que pour les enfants de moins de 13 ans et certains n’en tiendront pas compte du tout.

  • Allocation familiales : elles sont prises en compte sans cas spécifique, c'est-à-dire pour 2 enfants : 128,57€, pour 3 enfants : 293,30€, pour 4 enfants : 458,02€ et 164,73€ par enfant supplémentaire.
  • APL : Ne sont prises en compte que dans le cadre d’un prêt accession sociale en faisant une estimation tenant compte de vos revenus actuels.

Autres revenus :

  • Pensions alimentaires perçues : Prises en compte pour les enfants de moins de 13 ans si le montant figure sur le jugement de divorce.
  • Pensions alimentaires payées : Toujours prises en compte.

Toutes ces informations sont données à titre indicatif : la prise en compte des revenus peur varier d'un établissement bancaire à l'autre et parfois d'un interlocuteur à l'autre. C'est pourquoi, si votre situation est légèrement atypique, et même si votre dossier a déjà été refusé, cela ne signifie pas forcément que vous êtes infinançable.
Passer par un courtier en prêt immobilier vous permettra d'optimiser vos chances de trouver non seulement la banque qui acceptera votre dossier mais aussi celle qui le fera au meilleur taux.


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