Baisse de la taxation des plus-values immobilières

François Hollande l’avait annoncé en juin : la fiscalité des plus-values sur les résidences autres que principales va baisser le 1er septembre 2013. Cette mesure devrait inciter les propriétaires à mettre en vente leurs biens et donc à redynamiser le marché de l’immobilier. Le Bulletin Officiel des Impôts (BOI) ayant publié les détails de ce nouveau barème, il est à présent possible d’évaluer ses avantages.

Depuis 2012, les propriétaires qui revendent un bien immobilier autre que leur résidence principale sont soumis à une fiscalité particulièrement lourde : ils n’en sont exemptés qu’après 30 ans de détention.

Aujourd’hui, cette fiscalité est sur le point de changer : elle sera plus légère, mais son calcul s’avère passablement plus complexe.

Deux calculs de la plus-value imposable différents pour une même vente

Alors que jusqu’à présent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) dus étaient calculés sur la base d’une plus-value imposable unique, à partir du 1er septembre ils seront calculés séparément, avec des abattements pour durée de détention différents :

  • Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value imposable bénéficie d’un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème et de 4 % pour la 22ème année,
  • Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est en revanche de 1,65 % par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème, de 1,60 % pour la 22ème année et de 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Ce qui fait deux plus-values imposables différentes...

En clair, le vendeur est exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

A ce calcul déjà compliqué vient en outre s’ajouter un abattement exceptionnel de 25% sur ces 2 plus-values imposables, valable jusqu’au 31 août 2014.

Un exemple pour s’y retrouver

Prenons l’exemple d’un investisseur qui revend 200 000€ sa résidence secondaire achetée 150 000€ il y a 10 ans. A cette occasion, il réalise une plus value brute de 50 000€.

Avec l’ancien barème, il bénéficiait d’un abattement de 5 x 2% = 10%, soit une plus-value imposable de 45 000€. Le montant de la taxe due était donc de 45 000 x 34,5% = 15 525€.

Après la réforme :

  • Pour l’impôt sur le revenu il bénéficiera d’un abattement de 5 x 6% = 30%, soit une plus-value imposable de 26 250€, abattement exceptionnel de 25% déduit. Il paiera donc 26 250 x 19% = 4 987,50€ d’impôt sur le revenu,
  • Pour les prélèvements sociaux il bénéficiera d’un abattement de 5 x 1,65% = 8,25%, soit une plus-value imposable de 34 406,25€, abattement exceptionnel de 25% déduit. Il paiera donc 34 406,25 x 15,5% = 5 333€ de prélèvements sociaux.

La taxation totale sera donc de 10 320,50€.

La différence entre les 2 dépasse 5 000€ : la réforme est donc favorable au vendeur, et après calcul il s’avère que c’est le cas quel que soit le montant de la plus-value ou la durée de détention.

Une bonne nouvelle donc, d’autant que vous n’aurez pas à vous creuser la tête pour déterminer votre impôt : nous avons déjà mis à jour notre calculatrice d’imposition des plus-values immobilière, en tenant compte de toutes ces nouveautés.

La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000€ maintenue

Dans ces conditions, les observateurs s’interrogeaient sur le maintien de la surtaxe sur les plus-values élevées. En effet, en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000€, le vendeur est redevable d’une taxe supplémentaire, instituée le 1er janvier 2013.

Or comme on vient de le voir, il y a 2 calculs différents de la plus-value imposable : laquelle est-elle prise en compte ?

Le BOI y répond très clairement : « Elle est assise sur les plus-values immobilières imposables [...] à l'impôt sur le revenu [...], d'un montant supérieur à 50 000 €. »

La surtaxe est donc maintenue, son montant étant en revanche plus bas pour la vente d’un bien de plus de 5 ans, puisque le montant imposable sur lequel elle est calculée sera plus bas.

Une bonne nouvelle pour un marché grippé

Avec cette réforme, le gouvernement affiche son ambition : relancer le marché immobilier en incitant des propriétaires jusqu’ici refroidis par le niveau de la fiscalité à proposer leurs biens à la vente.

Par ailleurs, l’allègement de la fiscalité les incitera probablement à consentir plus facilement des rabais lors de la négociation avec les acheteurs, fluidifiant ainsi les transactions.


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